در معنای لغوی در رابطه با معنای مال مشاع باید گفت که این مال، دارای چندین مالک میباشد. بنابراین شما باید توجه داشته باشید که هر یک از مالکان دارای حقوق و منافعی می باشد. اما اصطلاح حقوقی افراز ملک مشاع زمانی معنا می یابد که هر یک از مالکین تصمیم داشته باشند که سهم خود را از ملک مشاع جدا و معین کنند تا بتوانند از منافع آن به صورت شخصی استفاده کنند. در ویدیو زیر با تعریف افزار ملک و همچنین با مراجع رسیدگی به این مورد حقوقی توسط سوده مینوئی وکیل افراز ملک مشاع، آشنا می‌شویم.
افراز نیز در معنای لغوی همان جداکردن یک چیز از شی دیگری می باشد و همان تفکیک سهم هر شریک از ملک اصلی میباشد. توجه داشته باشید که اگر قوانین افراز ملک مشاع به نحوی میباشد که باید حتما در میان شرکا، توافق حاصل شود تا افراز ملک محقق شود اما در مواردی که توافق میان شرکا به دلایل مختلف انجام نگیرد، متقاضی میتواند از طریق محاکم قانونی اقدام کند و با ارائه ی مدارک لازم برای افراز ملک مشاع ، اجازه ی قانون را برای جدا کردن سهم خود از ملک اصلی کسب کند. تنها در مواردی که ملک غیرقابل افراز باشد و قانون جدا کردن سهم شرکا را ممنوع اعلام کرده باشد نمی توان حتی با توافق شرکا نیز اقدام به افراز ملک کرد.
موارد عدم قابلیت افراز ملک چه میباشد؟
یکی از مهم ترین سوالاتی که اکنون ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آید آن می باشد که موارد ممنوعیت افراز ملک مشاع بر اساس قانون افراز ملک چه میباشد؟ برای پاسخ به این سوال به موارد زیر دقت نمایید:
- شرکا در زمان انعقاد قرارداد شرط عدم افراز ملک را قرار داده باشند.
- بر اساس قانون کشور ما اگر تقسیم کردن یک زمین باعث آن شود که مالیت ملک از بین برود، تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
- افراز ملک مشاع وقفی جایز تلقی میگردد ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز به حساب نمی آید.
- در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
- افراز ملک مشاع کشاورزی که دارای سند قانونی نمی باشد باید در ابتدا از طریق هیات حل اختلاف برای دریافت سند قانونی انجام گیرد و از همان ابتدا بدون آنکه سند دریافت شود، قابلیت افراز را ندارد.
در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین از طریق واتساپ یا تلگرام دارید با ما در تماس باشید.
نحوه افراز ملک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع
با استناد به قانون افراز ملک مشاع و مشاهده نمونه دادخواست افراز ملک مشاع میتوان در رابطه با این موضوع به موارد زیر اشاره کرد:
- مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء، ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به‌آن را به نماینده ثبت ارجاع می‌نماید.
- نماینده ثبت نیز وظیفه دارد تا پرونده ملک را بررسی کند سپس وضعیت ثبتی پلاک مزبور را شناسایی کرده و در مورد خاتمه یافتن جریان ثبتی ( در مورد آن که در دفتر‌املاک ثبت شده یا نه، یا انکه آیا ملک مذکور دارای سند مالکیت معارض میباشد یا خیر) اطلاعات لازم را درج کند و آن را به مسئول واحد ثبتی ارجاع دهد.
- در نهایت اگر تاییدیه به مرحله ی اتمام برسد و در جریان ثبتی و ملک دارای سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد، مسئول واحد ثبتی وظیفه دارد تا به نقشه‌بردار متخصص در جریان امورات ثبتی املاک، مأموریت دهد تا متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت به محل ملک مربوطه رفته و با در نظر گرفتن سوابق ثبتی و تصرفات انجام شده در آن ملک، اقدام به ترسیم نقشه ملک مورد افراز کرده و باید در انجام این کار حقوق تمام افراد را نیز رعایت کنند و در نهایت با امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء عملیات ترسیم نقشه افراز انجام میگردد.
- مسئول واحد ثبتی نیز باید به مراحل قانونی مربوط به افراز املاک رسیدگی کند و درخواست افراز را نیز با مقررات قانونی انطباق دهد و صورت مجلس و نقشه افرازی را تنظیم کرده و آن را با وضعیت و سوابق ثبتی مقایسه کند و در نهایت تصمیم خود را مبنی بر رد کردن درخواست از سمت شرکا یا قبول درخواست و نحوه افراز به طور کامل اعلام می‌نماید.
- تصمیم مسئول واحد ثبتی باید با یک نسخه از صورت جلسه و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز باشد) از طریق مراجع قانونی به تمامی شرکاء ابلاغ گردد تا در صورتی که از جانب هر یک از شرکا اعتراضی وجود داشته باشد، بر اساس قانون افراز کشور و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست خود را مبنی بر اعتراض تقدیم نمایند.
- در صورتی که حکم قطعی مبنی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک از جانب دادگاه شهرستان صادر شود، بر اساس درخواست یک یا چند نفر از شرکاء ملک مربوطه این امکان وجود دارد که دستور فروش ملک از جانب دادگاه به دایره اجراء ابلاغ شود.
- توجه داشته باشید که تمامی وجوهی که از فروش ملک غیر قابل افراز و هزینه افراز ملک مشاع بدست می اید، باید پس از کسر شدن هزینه عملیات اجرایی، بر اساس دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام مورد تقسیم قرار گیرد.
نکات بالا توسط وکیل متخصص ملکی نوشته شده است. پس قبل از تقسیم ملک حتما نکات بالا را به خاطر بسپارید.
نکاتی اساسی در مورد طرح دعوای افراز ملک مشاع در محاکم قانونی
دعوای افراز ملک مشاع در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می شود.
توجه داشته باشید که اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در رابطه با حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا زمانی که رفع اختلاف نسبت به حدود در محاکم قانونی انجام شود، افراز اموال مشاع به هیچ عنوان امکان پذیر نخواهد بود.
در مواردی که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی این اختیار را از جانب قانون در اختیار دارد که بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید.
در مواردی که مالی در رهن قرار گرفته است نیز می توان از طریق اقدامات قانونی افراز اموال مشاع را پیگیری و انجام داد.