آیا در مورد نکات خرید ملک و زمین، چیزی میدانید؟ امروزه خرید ملک جز مهمترین و اساسی ترین مسائلی است که عموم مردم به آن توجه دارند. همه ما به خوبی می دانیم که یکی از مطمئن ترین روش های سرمایه گذاری، خرید ملک است اما حقیقت آن است که خرید ملک کار آسانی نمی باشد و در صورت عدم توجه به نکات حقوقی آن ممکن است متحمل خسارت های بسیار شدیدی شوید.

خرید ملک ساده نیست!

وقتی که در مورد نکات خرید ملک صحبت می کنیم، ممکن است بسیاری از افراد با خود فکر کنند که نکات خرید زمین و ملک بسیار ساده هستند و آنان بر این نکات آگاهی دارند و اطلاعات کافی در این زمینه دارند اما آمار و ارقام بدست آمده در سال های اخیر به خوبی این نکته را نشان میدهد که بیشتر مردم از نکات خرید ملک آگاهی ندارند؛ چرا که بیشتر پرونده های حقوقی دادگاه ها و دادسراها در مورد کلاهبرداری ها و خسارت های ناشی از خرید و فروش ملک می باشد.

بنابراین به همه کسانی که قصد خرید ملک و زمین دارند، توصیه میشود که در ابتدا قبل از هر چیزی با نکات خرید ملک و زمین آشنا شوند و سپس اقدام به انعقاد قرارداد کنند. هنگامی که یک قرارداد حقوقی منعقد میگردد و طرفین قرارداد آن را امضا میکنند، این قرارداد دارای اعتبار حقوقی می گردد. اعتبار قانونی چنین اسنادی به حدی زیاد است که میتوان در دادگاه ها و محاکم قانونی نیز به آنها استناد کرد، بنابراین تنها راهکاری که میتوان برای جلوگیری از بروز مشکلات و خسارت های مربوط به خرید ملک و زمین از آنها استفاده کرد، آشنایی با مفاد قانونی و نکات حقوقی است. با گروه وکلای مشفق در ادامه همراه باشید.

مشاوره حقوقی در مورد نکات خرید ملک

سوالی که اکنون ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آید، آن میباشد که چگونه میتوانیم از این نکات خرید ملک و مباحث حقوقی آن آگاهی پیدا کنیم و باید از چه کسی در این زمینه کمک بگیریم؟

وکیل ملکی مرد با تجربه

در پاسخ به این سوال باید گفت که یک وکیل حرفه ای و خوب در زمینه حل و فصل پرونده های املاک و اراضی یا یک مشاور حقوقی متخصص در این زمینه می تواند بهترین راهکار ها و نکات خرید ملک را به افراد ارائه دهند. کمک گرفتن از چنین افراد متخصصی دارای مزایای بسیار زیادی است. یکی از آشکارترین و مهمترین مزایای آن، جلوگیری از به هدر رفتن زمان و پول مردم است. در صورت هرگونه ناآگاهی و عدم اطلاع از این موارد ممکن است افراد دچار خسارت های جبران ناپذیری شوند.

در ادامه مطلب به 15 مورد از مهم ترین مباحث حقوقی و نکات خرید ملک و زمین اشاره می کنیم تا با آنها اشنا شوید.

کسب اطمینان در مورد مالکیت حقوقی فروشنده

آیا تاکنون برای شما و اطرافیانتان پیش آمده است که پس از انعقاد قرارداد خرید ملک و زمین متوجه شوید که فروشنده آن، صاحب اصلی ملک یا زمین نبوده است؟ معمولا در چنین مواردی صاحب واقعی خانه و ملک فروخته شده میتواند از طریق قانونی برای ابطال قرارداد اقدام نماید. بنابراین بهتر است قبل از انعقاد قرارداد حتما در مورد مالکیت حقوقی فروشنده اطمینان کسب و کنید و اسناد رسمی مربوط به ملک و زمین مذکور را با مدارک شناسایی فروشنده، انطباق دهید.

سند قانونی ملک و زمین

دومین نکته حقوقی آن میباشد که باید سند قانونی وجود داشته باشد تا بتوان در طی انعقاد قرارداد حقوقی، مالکیت زمین را به شخص دیگری واگذار کرد. نبود سند قانونی یعنی آنکه مالکیت زمین و ملک هیچ معنایی ندارد و هزینه ای که شما پرداخت میکنید بی نتیجه خواهد بود و مالکیت زمین و ملک مذکور به شما تعلق نخواهد گرفت.

سومین نکته خرید ملک، املاک ورثه ای

اگر شما قصد خرید املاک ورثه ای را دارید باید حتما مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت را مورد بررسی قرار دهید. توجه داشته باشید که در صورت عدم انطباق هر یک از این موارد نمیتوان اقامه خرید و فروش ملک ورثه ای کرد و مشکلاتی مانند تاخیر در تحویل ملک رخ میدهد. از طرفی دیگر باید تمامی ورثه ملک قصد فروش داشته باشند تا شما بتوانید ملک را از آنها خریداری کنید. سایر نکات را در ویدیو زیر میتوانید مشاهده کنید.

توجه به نوع سند ملک و زمین

در بسیاری از موارد ممکن است سند خانه یا ملک از نوع منگوله دار و محضری نباشد، بسیاری از املاک و اراضی دارای سند مبایعه نامه ای یا قولنامه ای هستند. در چنین مواردی پیامدهای حقوقی مربوط به نوع سند متفاوت است و خریدار باید از این پیامدهای قانونی اطلاع داشته باشد. از طرفی دیگر توجه داشته باشید که نام فروشنده حتما در مبایعه‌نامه، قولنامه ذکر شده باشد.

مطابقت مشخصات سند با مشخصات واقعی ملک

همانطور که گفتیم، ملک و زمینی که شما قصد خریداری آن را دارید باید دارای سند قانونی و معتبر باشد. اما نکته دیگری که باید در هنگام بررسی قانونی بودن سند، آن را در نظر داشته باشید آن است که مشخصات ثبت شده در سند خانه با مشخصات واقعی ملک، هماهنگی داشته باشد. در بسیاری از موارد دیده شده است که عدم انطباق مشخصات ثبت شده در سند ملک با مشخصات واقعی آن باعث ایجاد مشکلات حقوقی فراوانی برای خریداران میگردد.

وکیل زن ملکی باتجربه

در رهن نبودن ملک و عدم توقیف ملک

در اصطلاح به املاک و اراضی که سند قانونی آنها در رهن بانک میباشد، سند توقیفی میگویند. معمولا هنگامی که صاحب ملک و زمین قصد گرفتن وام دارد، سند خانه اش را در رهن بانک می گذارد تا بتواند در ازای آن از بانک وام بگیرد. البته در برخی دیگر از مواقع نیز سند ملک و زمین مذکور ممکن است توسط مراجع قضایی و با حکم قانونی، ضبط شده باشد که در این حالت تنها به تنظیم مبایعه‌نامه و فک رهن میتوان این املاک را به فروش رساند.

قید کردن انشعابات آب، برق، گاز و… در سند قانونی

نکته بعدی که باید هنگام خرید املاک به آن توجه کنید، قید کردن انشعابات آب، برق، گاز و… در سند قانونی جز مواردی می باشد که در هنگام خرید خانه بسیار دارای اهمیت است؛ چرا که خود خانه جدا از انشعابات آن نمی باشد و هنگامی که به فروش میرسد باید این انشعابات نیز در سند آن ذکر شود.

انتقال پارکینگ و انباری

اگر ملک دارای انباری و پارکینگ است، حتما در قرارداد ذکر کنید.
اگر ملک دارای انباری و پارکینگ است، حتما در قرارداد ذکر کنید.

یکی دیگر از نکات خرید ملک که گاهی به آن توجه نمی شود، انتقال پارکینگ و انباری است. فراموش نکنید که اگر انتقال پارکینگ و انباری در هنگام انتقال سند قید نشود، دیگر هیچ مسئولیت حقوقی بر عهده فروشنده نمی باشد و همین موضوع باعث میشود تا خریدار در آینده دچار مشکلات فراوانی گردد. اگر ملک مورد معامله دارای چند پارکینگ و انباری می باشد هم باید همه ی آنها در هنگام فروش ملک به نام خریدار انتقال داده شوند.

سند تک برگ برای خرید خانه

در گذشته سند تک برگ وجود نداشت و معمولا اسناد به حالت منگوله دار بودند و یا آنکه قولنامه ای محسوب میشدند. امروزه برای خرید خانه هایی که دارای سند منگوله دار می باشند باید حتما در هنگام خرید و فروش، اقدام به تک برگ نمودن این اسناد کرد.

برخورداری فروشنده از اختیار فروش ملک

در بسیاری از موارد ممکن است شما با افرادی روبرو شوید که قصد فروش ملک یا زمین خود را دارند اما از اختیار قانونی آن برخوردار نمی‌باشند. در چنین مواردی در صورت هرگونه بی توجهی و بی دقتی از جانب شما، قرارداد منعقد شده باطل میگردد. برای مثال افراد صغیر یا مجنون، سفیه دارای اختیار قانونی برای فروش ملک خود نمی‌باشند و نماینده قانونی آنها وظیفه فروش املاک آنها را بر عهده دارند.

تعیین شرایط فسخ قرارداد

از آنجایی که ممکن است شما یا طرف مقابلتان به دلایل و شرایطی خاص یا بروز هرگونه اختلافی تصمیم به فسخ قرارداد بگیرید، بهتر است حتما شرایط فسخ قرارداد را در هنگام انعقاد آن در نظر داشته باشید و این اختیار قانونی را از قبل پیش بینی کنید.

مشخص کردن شرایط فسخ معامله به سود هردو طرف است.
مشخص کردن شرایط فسخ معامله به سود هردو طرف است.

خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح

قبل از آنکه زمینی را خریداری کنید، حتما باید دقت کنید که زمین مذکور دارای چه شرایط جغرافیایی می باشد و آیا جز زمین های کشاورزی و داخل طرح میباشد یا خیر. در حالت کلی زمین های کشاورزی معمولا دارای سند رسمی نمیباشند و اسناد آنها به صورت محلی و توافقنامه ای می باشد، بنابراین برای خرید این اراضی و اراضی که داخل طرح میباشند باید حتما از دفاتر اسناد رسمی، استعلام های لازم را بگیرید و اجازه نامه مراجع قانونی را نیز بدست آورید.

همچنین توجه به کمیسیون ماده 12 را فراموش نکنید. با توجه به اهمیت این موضوع،در این مورد قبلا مقاله ای در قسمت املاک سایت مشفق منتشر شده است.

ملک مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام

سعی کنید تا حد ممکن از خرید زمین‌های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام ممانعت کنید؛ چرا که این اراضی معمولا دارای مشکلات حقوقی بسیار زیادی هستند و مالکان قبلی آنان معمولا ادعاهایی مبنی بر مالکیت مجدد بر این اراضی را مطرح میکنند و خریدار را با مشکلات قانونی روبرو میکنند. اگر اصرار بر خرید چنین ملکی دارید حتما با کمک وکیل ملکی اقدام به معامله کنید.

بخش‌بندی کردن پرداخت مبلغ معامله

از پرداخت تمام وجه معامله ملکی، به صورت یکجا خودداری کنید.
از پرداخت تمام وجه معامله، به صورت یکجا خودداری کنید.

به هیچ عنوان مبلغ معامله را تا زمانی که ملک مورد نظر را تحویل نگرفته اید و سند به صورت قانونی به نام شما انتقال داده نشده است، به صورت کامل به فروشنده پرداخت نکنید. بهتر است در هنگام قرارداد حدود 20 درصد مبلغ ملک را پرداخت کنید و در آخر نیز 80 درصد مبلغ باقی مانده را پس از انتقال رسمی سند به نام شما بپردازید.

آخرین نکته از نکات خرید ملک؛ تنظیم قانونی قرارداد

آخرین نکته از نکات خرید زمین این است که به هیچ عنوان قرارداد خرید ملک را در مکان های غیر قانونی منعقد نکنید. قرارداد خرید را تنها در بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام دهید و در نهایت نیز برای دریافت کد رهگیری و هولوگرام سریعا اقدام نمایید. فراموش نکنید که داشتن یک تابلو بنگاه معاملات برای داشتن اعتبار قانونی بنگاه کافی نیست و باید چنین مکان هایی دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.

برای اطلاع از لیست مشاورین املاک مجاز، میتوانید روی دکمه زیر کلیک کنید.

اگر قصد خرید ملک دارید و نیاز به مشاوره حقوقی و وکیل برای انجام امور حقوقی دارید، با گروه وکلای مشفق در تماس باشید.