با انعقاد قرارداد اجاره یک ملک تجاری، مستاجر فعالیت خود را آغاز می‌کند. به دلیل کیفیت بالای خدمات یا محصولی که مستأجر به مشتریان ارائه می‌دهد و همچنین به علت خوش‌نامی این شخص، افراد زیادی به این محل مراجعه می‌کنند. همین موضوع سبب ایجاد حق کسب و پیشه برای مستاجر می‌شود. بهتر است بدانید که چنین موضوعی برای زمین های کشاورزی با نام حق زارعانه نیز وجود دارد. برای بررسی دقیق و تخصصی موضوع با ما همراه باشید.
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه، حقی است که به علت رونق و اعتباری که مستأجر با فعالیت خود، در ملک تجاری ایجاد می‌کند، به او تعلق می‌گیرد. این حق به مرور زمان و در اثر اقدامات مستاجر به وجود می‌آید. حق کسب و پیشه در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود ندارد و مستاجر با فعالیت‌های خود باعث به وجود آمدن این حق می‌شود.
فرض کنید شخصی یک مغازه را اجاره می‌کند. مستأجر در این مغازه انواع چای را به مشتری‌ها عرضه می‌کند. بعد از مدتی به علت کیفیت بالای انواع چای در این مغازه، مشتری‌های فراوانی برای خرید، جذب می‌شوند. بعد از گذشت سال‌ها این مغازه در شهر یا منطقه به عنوان مغازه عرضه چای با کیفیت مشهور می‌شود. این مغازه تا قبل از ورود این شخص هیچ‌گونه شهرتی بین مردم نداشت و اقدامات مستاجر موجب اعتبار آن شده است. در این حالت اگر قرارداد اجاره به پایان برسد یا موجر تخلیه ملک را از مستأجر تقاضا کند، این شخص مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود.
اگر فرصت کافی برای خواندن این مقاله را ندارید پیشنهاد میکنیم، شما را به شنیدن فایل صوتی زیر دعوت میکنیم:
حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی حقی است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 آمده است. به موجب این حق، در زمان عقد اجاره، مستاجر مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند و در زمان اتمام مهلت قرارداد اجاره این مبلغ را از او پس می‌گیرد. سرقفلی به علت اعتبار ملک تجاری به مالک پرداخت می‌شود.
این مبلغ با توجه به مهلت اجاره، نرخ تورم و میزان شهرت و اعتبار ملک تجاری محاسبه می‌شود. مبلغ سرقفلی از مبلغ اجاره مجزا است. معمولاً املاک تجاری که حق سرقفلی آن‌ها واگذار می‌شود، مبلغ اجاره کمتری نسبت به ارزش واقعی آن‌ها دریافت می‌شود. زیرا موجر مبلغ قابل توجهی را به عنوان حق سرقفلی از مستاجر دریافت کرده است.
تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی
حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مورد تصریح قرار گرفته است. هر چند در این قانون تعریف دقیقی برای این حق بیان نشده است، ولی مقررات راجع به آن در این قانون بیان شده است. حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نیامده و به جای آن حق سرقفلی بیان شده است. بعضی افراد این دو حق را یکسان می‌دانند؛ اما لازم است بدانید که این دو حق با هم تفاوت‌هایی دارند.
نحوه ایجاد
اولین تفاوت در نحوه به وجود آمدن آن‌ها است. همان‌طور که بیان شد، حق کسب و پیشه در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود ندارد و به مرور زمان در اثر فعالیت مستاجر به وجود می‌آید؛ اما حق سرقفلی در زمان انعقاد عقد اجاره وجود دارد. یعنی موجر و مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره درباره میزان سرقفلی با یکدیگر توافق می‌کنند.
قهری و ارادی بودن
حق کسب و پیشه قهری است. ولی حق سرقفلی ارادی است.
از بین رفتن حقوق
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه، در سقوط آن‌ها است. ممکن است تمام یا قسمتی از حق کسب و پیشه مستاجر زائل شود و به او تعلق نگیرد؛ ولی حق سرقفلی حتی با تخلف مستأجر از بین نمی‌رود.
تملیکی بودن
علاوه بر این موارد، حق سرقفلی به صورت تملیکی و اجاره به مستاجر واگذار می‌شود؛ ولی حق کسب و پیشه فقط با اجاره به مستاجر تعلق می‌گیرد.
تبدیل به سرقفلی
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 76 نامی از حق کسب و پیشه برده نشده است. در این قانون حق سرقفلی به جای حق کسب و پیشه آمده است. بسیاری از افراد این دو مورد را مترادف می‌دانند، ولی در واقع تبدیل حق کسب و پیشه به حق سرقفلی به علت تفاوت‌هایی که بیان کردیم ممکن نیست، زیرا این حقوق یکسان نیستند.
ساقط شدن حق
حق کسب و پیشه ممکن‌الحصول است، یعنی امکان دریافت و عدم دریافت آن وجود دارد. در شرایطی ممکن است این حق ساقط شود یا موجر نصف آن را بپردازد. اگر مستاجر بدون رعایت مقررات مربوط به این قانون، ملک مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند تخلیه ملک را از او تقاضا کند.
در این حالت حکم تخلیه مستاجر یا متصرف اجرا می‌شود؛ اما با وجود همین تخلف نیز قانون، مستاجر را مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه دانسته است، یعنی موجر موظف است نصف آن را به مستأجر بپردازد. مؤید این نکته تبصره ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است.
در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در صورتی که مستاجر ملک مورد نظر را برای شغل معینی اجاره کند و بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، حق کسب و پیشه به او تعلق نمی‌گیرد. درواقع تغییر شغلی که عرفاً ارتباطی با شغل مورد نظر او ندارد و بدون رضایت مالک انجام می‌شود، موجب سقوط این حق برای مستاجر خواهد شد.
پرداخت نکردن اجاره‌بها نیز موجب ساقط شدن می‌شود. در صورتی که مستاجر دو بار در ظرف یک سال، به علت اخطار یا اظهارنامه حق اجاره‌بها را پرداخت کرده باشد و برای بار سوم مال‌الاجاره را نپرداخته باشد، حق کسب و پیشه به او تعلق نمی‌گیرد. اگر تمایل دارید در مورد فسخ اجاره نامه بیشتر بدانید به بخش املاک سایت مراجعه کنید.
حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر 1356
به املاک تجاری که تا قبل از سال 76 به دیگری اجاره داده شده باشند و مستاجر با فعالیت خود، موجب رونق و اعتبار این ملک شده باشد، حق کسب و پیشه تعلق می‌گیرد. در واقع باید توجه داشته باشید که قانون روابط موجر و مستاجر 1356 با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376 منسوخ نشده و تمامی املاکی که قبل از سال 76 به دیگران اجاره داده شده باشند و مستاجر موجب ایجاد حق کسب و پیشه برای این ملک شده باشد، در شمول قانون سال 56 هستند.
موارد تعلق حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه
در شرایطی حق کسب و پیشه به طور قطعی به مستاجر تعلق می‌گیرد که اقدامات او موجب به وجود آمدن امتیازی برای ملک تجاری شده باشد. یعنی مستاجر موجب رونق اقتصادی و شهرت این ملک شده باشد. این موضوع به معنای آن است که صرف فعالیت تجاری در یک ملک، موجب به وجود آمدن این حق، برای مستاجر نمی‌شود.
با توجه به ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، بعد از انقضای مهلت اجاره، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. در این حالت اگر دادگاه به تخلیه ملک حکم دهد، موجر موظف است حق را به طور کامل به مستأجر بپردازد. این موارد شامل احداث بنای جدید در ملک مورد اجاره یا تخلیه به جهت احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت است. همچنین اگر این ملک مناسب سکونت هم باشد و مالک تخلیه آن را جهت سکونت خود یا همسر یا پدر و مادر یا فرزندانش تقاضا کند، دادگاه به تخلیه و پرداخت حق کسب و پیشه رای می‌دهد.
نحوه محاسبه
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، درصد و نحوه محاسبه حق کسب و پیشه تعیین نشده است. تشخیص و تعیین بر عهده کارشناس رسمی دادگستری قرار داده شده است. کارشناس با بررسی موارد زیر آن را محاسبه می‌کند:
- کیفیت و مرغوبیت محصولات
- محل کسب
- نوع تجارت، فعالیت یا شغل مستأجر
- طول مدت اجاره
- بنای مورد اجاره
- مخارج مستاجر برای کسب حسن شهرت
گاهی ممکن است ملک مورد اجاره، از نظر ساخت بسیار فرسوده باشد؛ ولی به دلیل زحمات مستاجر در جهت ارائه محصولات و خدمات با کیفیت، این قدیمی بودن بنا مورد توجه مشتریان قرار نگیرد. ملاک آن‌ها برای استفاده از محصولات این مغازه کیفیت و خدمات مناسب و خوش‌نامی مستاجر است. در این حالت کارشناس با در نظر گرفتن تمام این موارد، میزان حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.
انتقال حق کسب و پیشه
به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، اگر برای مستاجر محل کسب در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر پیش‌بینی شده باشد، می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن، مال مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. تشخیص مشابهت شغل به عرف بستگی دارد.
آیا حق کسب و پیشه به ارث می‌رسد؟
پاسخ به این سوال مثبت است. در صورتی که مستأجر دارای حق مستاجری که دارای حق کسب و پیشه است، فوت کند. وراث او می‌توانند این حق را از موجر دریافت کنند. به عنوان مثال:
شخصی را در نظر بگیرید که در یک ملک اجاره‌ای، اقدام به تولید و فروش بستنی می‌کند. این شخص به واسطه سال‌ها فعالیت خود، موجب رونق و اعتبار این ملک می‌شود. بسیاری از افراد به علت کیفیت مطلوب بستنی‌های این شخص، به این مغازه مراجعه می‌کنند. همین موضوع موجب شهرت این بستنی فروشی در شهر می‌شود. در صورتی که مستأجر این مغازه فوت کند، موجر مکلف است، حق کسب و پیشه را به وراث او بپردازد.
عوارض حق کسب و پیشه شهرداری
شخصی که در قرارداد اجاره به عنوان مستأجر شناخته می‌شود یا شخصی که پروانه کسب به نام او صادر شده است، موظف به پرداخت عوارض شهرداری هستند. عوارض شهرداری یکی از راه‌هایی است که موجب کسب درآمد برای شهرداری می‌شود. در واقع شهرداری با دریافت این عوارض، در جهت مدیریت شهر و اداره هر چه بهتر خدمات، تلاش می‌کند.
بررسی در املاک مختلف
املاک اداری
حق کسب و پیشه به املاک اداری تعلق نمی‌گیرد. زیرا این حق به علت فعالیت تجاری به مستاجر تعلق می‌گیرد. با این وجود برخی اصناف مشمول دریافت هستند. بانک‌ها، مهدکودک‌ها، انبارهای تجاری یا انبارهایی که محصولات تولیدی کارخانه‌ها و شرکت‌ها در آن‌جا نگهداری می‌شوند، داروخانه‌های خارج از بیمارستان‌ها و دارالترجمه‌های رسمی می‌توانند از موجر حق کسب و پیشه دریافت کنند. این موارد به عنوان اصنافی بیان شده‌اند که مستحق دریافت این حق هستند.
در مقابل به 7 صنف و مشاغل زیر حق کسب و پیشه تعلق نمی‌گیرد:
- دفتر وکالت
- مطب پزشکان
- دفاتر اسناد رسمی
- غرفه‌ها و دکه‌هایی که در پایانه‌های مسافربری مشغول به کار هستند.
- مدارس غیرانتفاعی
- انبارهای اماکن مسکونی
- داروخانه‌هایی که در بیمارستان‌ها فعالیت دارند.
املاک مسکونی
در قانون به تعلق حق کسب و پیشه به املاک تجاری تصریح نشده است. در واقع موضوع مورد توجه قانون‌گذار فعالیت تجاری مستاجر بوده است. یعنی اگر مستاجر در یک آپارتمان یا ملک مناسب برای سکونت، فعالیت تجاری خود را آغاز کرده و موجب شهرت و خوش‌نامی و جذب مشتری شده باشد، مستحق دریافت حق کسب و پیشه است. بنابراین اگر شخصی تا قبل از سال 1376 در ملک مسکونی فعالیت تجاری کرده و موجب شهرت این ملک شده است، این حق به او تعلق می‌گیرد.
فرض کنید خانم و آقایی در سال 72 در یک آپارتمان مسکونی اجاره‌ای به تولید و فروش عروسک مشغول شده‌اند. آن‌ها با فعالیت و تبحر خود در این زمینه، موجب جذب مشتری‌های فراوان شده‌اند. با وجود اینکه این ملک مسکونی بوده، ولی اقدامات آن‌ها موجب شده تا مستحق دریافت آن شوند.
مشاوره حقوقی و وکیل حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه و حق سرقفلی از حقوقی هستند که همواره در مورد آن‌ها اختلافاتی وجود دارد. به علت شباهت‌های این دو مورد، بسیاری از افراد، در این رابطه دچار اشتباه می‌شوند. عدم آشنایی نیز ممکن است موجب بروز مشکلاتی برای موجر یا مستاجر شود. به همین دلیل توصیه می‌شود پیگیری این دعاوی را به وکیل حق کسب و پیشه واگذار کنید. زیرا مهارت و تبحر وکیل خوب، نقش مهمی در احقاق حق شما دارد. وکیل حق کسب و پیشه به دلیل تجربه فراوانی که در این زمینه دارد، موجب می‌شود تا شما با اطمینان پیگیری مسائل مربوطه را به او بسپارید تا این اقدام، نتیجه‌ای رضایت‌بخش برای شما به همراه داشته باشد.
بهترین وکلای کاشان آماده بررسی پرونده شما هستند.
جمع بندی
حق کسب و پیشه در نتیجه زحمات و فعالیت‌های مستاجر در طول مدت اجاره ایجاد می‌شود. این شخص با دست‌رنج و تلاش فراوان، موجب جذب مشتری‌های زیادی برای این مغازه شده است. به طوری که بعد از او هر شخص دیگری در این مغازه مشغول به کار شود، سود زیادی را کسب خواهد کرد. به همین دلیل قانون‌گذار تلاش این شخص را شایسته دریافت این حق، از طرف موجر دانسته است.