عقد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش یکی از رایج ترین عقودی است که افراد اقدام به انعقاد آن می کنند و در ضمن آن فروشنده مالکیت مالی که به خودش تعلق دارد را به خریدار منتقل می کند و در ازاء آن وجهی دریافت می کند. در علم حقوق به کالای فروخته شده مبیع و به وجه پرداخت شده ثمن می گویند.
طبق قانون مدنی عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می شود، اما معنی این جمله چیست و چه آثار حقوقی دارد؟ عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود یعنی اینکه وقتی خریدار پیشنهاد خرید بدهد و فروشنده آن را بپذیرد عقد بیع واقع می شود و در اغلب موارد برای اینکه بگوییم خرید و فروشی صورت گرفته است، اقدام دیگری نیاز نیست.
در برخی از مواقع در اینکه آیا عقد بیع واقع شده است تردید می شود و بین خریدار و فروشنده درباره اینکه قرارداد خرید و فروش انجام شده است یا نه اختلاف وجود دارد؛ این موارد بیشتر زمانی رخ می دهد که وعده قراردادی بین طرفین تنظیم نشده باشد. وعده قرارداد یا همان مبایعه نامه توافقی است که خریدار و فروشنده آن را با هم منعقد می کنند و ضمن آن به یکدیگر برای انجام عقد بیع در آن تعهد می دهند که در اصطلاح عامه مردم به آن قولنامه هم می گویند.
حالا فرض کنید اگر این مبایعه نامه وجود نداشته باشد چگونه باید پرداخت وجه یا انجام تعهدی را ثابت کرد و چگونه باید وقوع عقد بیع در این شرایط را ثابت کرد؟
اقامه دعوی اثبات وقوع عقد بیع
برای اقامه دعوای اثبات وقوع عقد بیع خواهان دعوا که می تواند خریدار یا فروشنده باشد، به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست اثبات بیع را ثبت کند. بعد از آن دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند. طرفین دعوا باید در موعد مقرر همراه با مدارکی که ادعای آنها را ثابت می کند در دادگاه حاضر شوند. مدارک لازم برای اثبات وقوع بیع در صورت نبود مبایعه نامه می تواند یکی از این موارد باشد:
- رسید پرداخت وجه: به همین دلیل توصیه می شود شماره چک در مبایعه نامه حتما درج شود.
- اثبات وقوع بیع از طریق شهاد شهود: حضور شاهد در هنگام انعقاد قرارداد نیز از مواردی است که می تواند در صورت وقوع اختلاف فایده داشته باشد.
- علاوه بر اینها هر گونه مدرک دیگری که در اختیار فرد باشد می تواند به عنوان دلیل ضمیمه دادخواست شود و به دادگاه ارائه شود.
اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی
یکی از موضوعاتی که باید به آن بپردازیم این است که گاهی دیده ایم، دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی باهم مطرح می شود. در واقع دعوای اثبات عقد بیع یک دعوای مجزا و کاملا متفاوت با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که گاهی باید ضمن یک دادخواست مطرح شوند. اما چه زمانی دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی باهم مطرح می شوند؟
برای پاسخ به این سوال دقت داشته باشید که املاک به طور کلی یا دارای سابقه ثبتی هستند و یا اینکه فاقد سابقه ثبتی هستند.
املاک دارای سابقه ثبتی
اگر ملکی دارای سابقه ثبتی باشد و شما این ملک را بدون وجود مبایعه نامه معامله کرده باشید وقتی دعوای اثبات وقوع عقد بیع را مطرح می کنید باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هم همزمان با آن در دادخواست خود درج کنید. زیرا اثبات دعوای وقوع عقد بیع به تنهایی فقط مالکیت شما را ثابت می کند.
املاک فاقد سابقه ثبتی
در مقابل تعداد زیادی از املاک سابقه ثبتی ندارند و تنها با مبایعه نامه و قولنامه معامله شده اند. وقتی شما چنین ملکی را معامله می کنید و برای اثبات مالکیت خود مبایعه نامه ندارید یا آن را گم کرده اید باید تنها دادخواست اثبات وقوع عقد بیع مطرح کنید.
دادگاه صالح رسیدگی
به طور معمول دعوای اثبات بیع در مورد اموال غیرمنقول مثل خانه و مغازه و زمین مطرح می شود. به این ترتیب که خریدار یا فروشنده قصد دارند ثابت کنند که قرارداد خرید و فروشی بین آنها منعقد شده است. طبق قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای وقوع بیع در اموال غیر منقول، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
یعنی مثلا اگر ملک در تهران و خریدار در شیراز و فروشنده در مشهد باشد دعوا باید در تهران اقامه شود. اما در مورد اموال منقول مثل ماشین علی الاصول باید در دادگاه محل اقامت خوانده طرح دعوا کرد.
نمونه دادخواست اثبات وقوع عقد بیع
ذکر یک نکته ضروری است که تنظیم دادخواست، کاری تخصص است و نیاز است تا توسط وکیل اثبات وقوع بیع انجام شود. در ادامه برای آشنایی بیشتر شما یک نمونه دادخواست را برایتان درج کرده‌ایم.
- نام خواهان: فردی که قصد اقامه دعوا دارد اطلاعات خود را وارد می کند.
- نام خوانده: اطلاعات فردی که قصد اقامه دعوا را وارد می کنید.
- خواسته: در این قسمت خواسته را درج می کنید ” اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی”
- دلایل و منضمات: در این قسمت باید دلایلی که برای اثبات ادعای خود دارید را بنویسید و ضمیمه دادخواست کنید. دلایل در این دعوا می تواند مبایعه نامه، شهادت شهود و… باشد.
- شرح دادخواست: شرح دادخواست یعنی اینکه دقیقا ذکر کنید از دادگاه با استناد به دلایل خود چه می خواهید. به عنوان نمونه در شرح دادخواست اثبات وقوع بیع می توان درج کرد :
” ریاست محترم دادگاه …
با سلام و ضمن عرض احترام اینجانب…. (نام و نام خانوادگی خود را وارد کنید) ضمن مبایعه نامه شماره … مورخ … از خوانده محترم یک … ( مثلا یک باب مغازه یا یک واحد آپارتمان ) به شماره ثبتی … خریداری نموده ام. مبلغ … از کل ثمن معامله با چک شماره …. به تاریخ … به حساب ایشان واریز نموده ام که رسید آن را نیز ضمیمه پرونده کرده ام. علیرغم توافق صورت گرفته خوانده از انتقال ملک به اینجانب امتناع می نماید. از این رو با توجه به اینکه مبایعه نامه منعقده مفقود شده است، با توجه به پرداختی های صورت گرفته و شهادت شهود از دادگاه محترم تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی و تایید انعقاد عقد بیع را دارم”
وکیل اثبات وقوع عقد بیع
پرونده های اثبات وقوع بیع مانند تمامی مسائل حقوقی نیاز به دانش و تجربه دارد تا بهترین نتیجه حاصل شود. گروه وکلای مشفق متشکل از بهترین وکلا پایه یک دادگستری، آماده ارائه مشاوره حقوقی آنلاین و حضوری به شما می‌باشد. اگر در شهر کاشان ساکن هستید، وکیل کاشان میتواند به صورت حضوری پرونده شما را بررسی کند. اگر در سایر شهر ها سکونت دارید، وکلای ما به صورت آنلاین پرونده شما را به صورت دقیق بررسی می‌کنند.
نمونه رأی
رأی دادگاه بدوی
در خصوص واخواهی آقای ح.ه. با وکالت ی.ع. از دادنامه شماره 930297 مورخه 1393/03/31، نظر به اینکه وکیل واخواه به موجب دادخواست اعلام نموده موکل مالک یک باب مغازه در میدان میوه و تره بار مرکزی تهران بوده و با درخواست واخوانده حجره مذکور از تاریخ 1390/01/5 تاکنون در اجاره وی بوده است و تا تاریخ 1393/01/5 اقدام به پرداخت اجاره بهای مربوطه نموده که قسمتی از چک‌های اجاره بهاء به پیوست تقدیم می‌گردد، در اسفند ماه 91 واخوانده پیرو درخواستهای قبلی پیشنهاد خرید حجره مذکور را به موکل می دهد که پس از انجام مذاکرات و توافق اولیه موکل با پیشنهاد فروش حجره به صورت مشروط و در صورت موافقت خانواده موافقت می‌نماید.
موکل پس از مشورت با خانواده به دلیل مخالفت خانواده با فروش، در تاریخ 1391/02/22 در حضور شهود معرفی شده مراتب عدم تمایل فروش خود را اعلام و موضوع فروش منتفی می‌گردد. واخوانده به شهادت شهود پس از آن تاریخ به کرّات جهت خرید حجره به موکل مراجعه که موکل به دلایل متعدد از فروش آن خوداری می‌نماید. دادگاه با ملاحظه اظهارات طرفین و ملاحظه شهود از جمله نویسنده مبایعه‌نامه و شهودی که حتی پس از بیع در جریان قرار گرفته‌اند، دلیل اثباتی مبنی بر فسخ معامله صورت گرفته از سوی واخواه اقامه نشده و از مؤدای شهادت شهود حتی ضعیف‌ترین احتمال مبنی بر فسخ معامله قابل استنباط نمی‌باشد.
علیهذا دادگاه با استناد به ماده 305 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد اعتراض واخواه، دادنامه واخواسته را عیناً تأیید می‌نماید. رأی صادره حضوری، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/10462
رئیس شعبه 181 دادگاه عمومی حقوقی تهران
خدایاری
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
در خصوص تجدیدنظرخواهی ح.ه. با وکالت ی.ع. به‌طرفیت م.ه. با وکالت ح.م. نسبت به دادنامه شماره 528 مورخ 1393/5/27 صادره ازشعبه 181 دادگاه عمومی حقوقی تهران، که به موجب آن حکم بر رد واخواهی نامبرده نسبت به دادنامه غیابی شماره 297مورخ 1393/3/31 (ناظر به اثبات وقوع معامله بیع در خصوص غرفه شماره … سالن … موضوع مبایعه‌نامه عادی مورخ 1391/12/24 و نیز محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت هزینه دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده) صادر و اعلام گردیده است، دادگاه باتوجه به مجموع اوراق پرونده و تحقیقات معموله و با لحاظ اینکه دعوی اثبات وقوع معامله بیع، ترافعی نیست و ذینفع فقط میتواند پیرو وقوع معامله، ادعای الزام طرف مقابل را به تنظیم سند یا رعایت سایر آثار بیع بخواهد،
بنابراین دعوی خواهان بدوی به کیفیت مطروحه غیرقابل استماع تشخیص و مستنداً به مواد 2 و 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه معترضٌ‌عنه و نیز نقض دادنامه غیابی مذکور، قرار رد دعوی خواهان بدوی به لحاظ عدم قابلیت استماع به کیفیت مطروحه را صادر و اعلام می‌نماید. این رأی قطعی است.
https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/10462
رئیس شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
فارسیجانی – رضایی