یکی از عمده ترین مسائل و مشکلاتی که از زمان های گذشته تاکنون وجود داشته است و افراد در هنگام خرید و فروش ساختمان‌ها با آن مواجه میشوند، تاخیر در تحویل ملک است. امروزه برای جلوگیری از بروز و پیشروی مشکلات مربوط به این موضوع حقوقی، قوانین و قاعده‌هایی بنیان گذاری شده است که با در در نظر گرفتن حقوق هر دو طرف معاملات، مانع از بروز قوانین و چالش های اساسی میشود. عدم تحویل ملک توسط فروشنده باعث ایجاد ضرر و زیان مالی و معنوی برای خریدار میشود . از طرفی دیگر عدم آگاهی از مسائل حقوقی مربوط به تاخیر در تحویل ملک نیز باعث تضییع حقوق خریدار میشود. به همین دلیل نیز اصولا به افرادی که قصد خرید و فروش املاک را دارند، توصیه میشود تا قبل از هرگونه اقدامی، جوانب حقوقی و قوانین مربوط به معامله را مورد بررسی قرار دهند یا از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرند.
در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.
ماده 376 قانون مدنی
طبق ماده بالا تا زمانی که فرد فروشنده ملک مورد معامله را در زمان مقرر شده در قرارداد به خریدار معامله تحویل ندهد، قرارداد فسخ نخواهد شد و همچنان پابرجا باقی خواهد ماند و فروشنده باید علاوه بر اجرای حکم تحویل ملک، خسارت تاخیر در تحویل مبیع ( مالی که در قرارداد عقد بیع مورد معامله قرار گرفته است.) را نیز پرداخت کند.
مراحل تحویل ملک به خریدار
همه ی ما به خوبی می دانیم که مرحله ی تحویل ملک به فرد خریدار، یکی از مهم ترین ارکانی میباشد که در عقد بیع، دارای اهمیت میباشد. پیش از آنکه مرحله ی تحویل دادن ملک انجام شود، فرد خریدار نیز از نظر قانونی موظف است تا عملیات‌هایی را انجام دهد تا از مشکل تاخیر در تحویل ملک توسط فروشنده جلوگیری شود. هنگامی که فرد خریدار تمامی این مراحل را به دقت انجام دهد حتی در صورت دیرکرد در تحویل ملک نیز این حق قانونی برای فرد خریدار ایجاد میشود که به مراجع قانونی برای مطالبه خسارت در تحویل ملک، اقدام کند. به طور کلی این مراحل و اقدامات به موارد زیر تقسیم میشود:
- تعیین نحوه پرداخت مبلغ توافق‌شده با فروشنده
- پرداخت مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت
- تعیین مبلغی به‌عنوان حق فسخ
- مشخص‌نمودن زمان حضور در محضر
- مشخص‌کردن زمان دقیق برای تحویل ملک
- مشخص‌نمودن مبلغ پرداختی در زمان تنظیم قولنامه، محضر و در هنگام تخلیه ساختمان دریافت کد اقتصادی و پرداخت درصد تعیین‌شده به مشاور املاک جهت حق‌الزحمه
هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
استناد به ماده ی 377 قانون مدنی ایران
بر اساس متن این ماده به خوبی می توان این نکته را دریافت کرد که عرف تحویل ملک آن است که بایع یا مشتری حق دارند تا زمانی که طرف مقابل در عقد بیع به وظیفه ی خود عمل نکرده است، از انجام وظیفه ای که در عقد بیع بر عهده انان گذاشته شده است ( پرداخت ثمن یا تحویل ملک) خودداری کنند.
در ماده ی 378 قانون مدنی نیز در رابطه با قانون تاخیر تحویل آپارتمان و دیگر مسائل مربوط به تاخیر در تحویل ملک امده است که، اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.
اقدامات قانونی در موارد تاخیر در تحویل ملک از جانب فروشنده
مسلما سوال بسیار مهم و اساسی که ممکن است اکنون برای بسیاری از افراد پیش آید آن است که در هنگام تاخیر در تحویل ملک باید چه اقداماتی را انجام داد؟
در پاسخ به این سوال باید به این نکته اشاره کرد که اقدامات قانونی برای تاخیر در تحویل ملک شامل مفاد و قوانین و شرایط عقد بیع می باشد ، چرا که خرید و فروش املاک نوعی از عقد بیع محسوب میشود. قانون خسارت تاخیر در انتقال سند با استناد به ماده 225 قانون مدنی در رابطه با این موضوع بدین نحو میباشد که در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدنی مقرر نبوده طرف وقتی میتواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.
در نهایت باید گفت که اگر در معامله ای شما پولی را به فرد فروشنده پرداخت کرده باشید و در مقابل از سمت فرد فروشنده تاخیر در تحویل آپارتمان پیش آید و در زمان معین شده، ملک مورد نظر به شما تحویل داده نشود، نحوه شکایت عدم تحویل آپارتمان پیش فروش و یا ملک مورد بیع به ترتیب زیر میباشد:
- باید دادخواستی را به دلیل تاخیر در تحویل ملک و جهت تخلیه و تسلیم ملک از طرف مالک، به دادگاه ارائه کنید.
- ادله ی اثبات و مدارک مربوطه برای صحت این دادخواست، قراردادی است که میان شما و مالک بر سر یک ملک و با قیمت توافق‌شده، منعقد گردیده است.
توجه داشته باشید که برای شکایت از فروشنده به خاطر تاخیر در تحویل ملک ، شما نیز باید دلایل و مدارک کافی برای اثبات وقوع معامله و پرداخت ثمن را در اختیار داشته باشید.
درصورتی‌که شما بتوانید تاخیر در تحویل ملک ( شامل قراردادهای مربوط به تاخیر در تحویل آپارتمان های پیش فروش و واحد های مسکونی که در موعد مقرر باید تحویل داده شوند نیز می شود) را ثابت نمائید، مالک به‌عنوان بدهکار شناخته میشود و در نهایت فروشنده ملزم‌به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل آپارتمان و ملک مربوط میشود.
از جمله مدارک و اسنادی‌که برای تنظیم دادخواست تاخیر در تحویل ملک لازم است میتوان به اصل مبایعه‌نامه یا اسناد پرداخت پول مانند چک وصول‌شده توسط خریدار یا فیش واریزی بانک به نام فروشنده، اشاره کرد.
نحوه محاسبه خسارت تاخیر در تحویل ملک
هنگامی که شما بتوانید در طی شکایت خود از فرد فروشنده برای تاخیر در تحویل خانه اقدام نمایید و در طی روند دادرسی پرونده نیز فرد فروشنده به عنوان بدهکار شناخته شود. از جانب قاضی پرونده، بر اساس مستندات قانونی و نظر کارشناسان دادگستری، مبلغی برای خسارت تاخیر در تحویل ملک در نظر گرفته میشود که اصولا به صورت باید به صورت ماهیانه یا روزانه از جانب فروشنده ملک به فرد خریدار، پرداخت شود. در رابطه با این موضوع بر اساس قانون آیین دادرسی کشور ما می توان به نکات زیر اشاره کرد:
درصورتی‌که شرط و تعیین خسارت به‌صورت کلامی ذکر شود، وجود دو نفر به‌عنوان شاهد، الزامی است و در این‌صورت میتوان برای تاخیر در تحویل ملک، از طریق مراجع ذی‌صلاح، ادعای خسارت نمود، زیرا شروطی‌که به‌صورت شفاهی در حین معامله، تعیین میشوند نیز از منظر قانون، قابل استناد و پیگیری می‌باشند.
برخی افراد، درصدی از کل معامله را به‌عنوان خسارت جهت تاخیر در تحویل ملک، در نظر می‌گیرند.
اصولا در بسیار از پرونده ها و معاملات ملکی و طی موافقت هر کدام از طرفین معامله، مبلغی به‌عنوان خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان تعیین میشود. در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر با وکلای ملکی گروه وکلای مشفق در تماس باشید تا با بررسی پرونده شما بهترین راهکار حقوقی را پیشنهاد کنند.