همانطور که همه ما به خوبی می دانیم روزانه قراردادهای اجاره بسیار زیادی در بنگاه‌های مختلف صورت میگیرد اما مسئله ی چالش برانگیزی که در این میان ممکن است بوجود آید، موضوع فسخ قرارداد اجاره نامه است. ابطال اجاره نامه نیز همچون بسیاری از موارد دیگر دارای شرایط خاصی میباشد و از لحاظ حقوقی و قانونی نیز برای انجام این کار باید مراحلی طی شود.
تنها یک وکیل دادگستری متخصص می تواند در این زمینه به افراد راهنمایی های لازم را ارائه دهد و به آنها کمک کند تا این مراحل را پشت سر بگذارند. پیشنهاد میشود قبل از تنظیم هر نوع سندی حتما با وکیل مجرب تنظیم قرارداد مشورت کنید.
قوانین مربوط به فسخ قرارداد رهن و اجاره
در حالت کلی فسخ قرارداد اجاره نامه در دو حالت اتفاق می افتد، یک مورد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر میباشد و دیگری فسخ بعد از تحویل است. توجه داشته باشید که کمیسیون فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل با قبل از تحویل تفاوت دارد.
قانون کشور ما برای جلوگیری از ایجاد هرگونه بی نظمی و اختلال در میان روابط موجر و مستاجر، قوانین خاصی را در نظر گرفته است و آن را در قالب قوانین حقوقی ارائه داده است، به همین علت نیز اصولا فسخ قرارداد اجاره با کد رهگیری انجام میگیرد.
در صورتی که موجر یا مستاجر در اجاره نامه به این نکته اشاره کرده باشند که هر دو طرف اختیار ابطال اجاره نامه را دارند، مستاجر یا موجر میتوانند در هر زمان اقدام به فسخ کنند. برای این کار کافی است تا آنان هزینه فسخ اجاره نامه را بپردازند و تمام مراحل قانونی آن را طی کنند. در چنین مواردی باید کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره را نیز جز ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر به حساب آورد و آن را نیز به طور کامل پرداخت کرد تا ابطال اجاره نامه رسمی به طور کامل انجام شود.
عقد اجاره جزء عقود لازم به حساب می آید و اجاره دهنده و مستاجر باید کاملا بر قوانینی که در این عقد امده است پایبند باشند، در مواردی که هرگونه عیب و نقصی در مال مورد اجاره به وجود بیاید، مستاجر این اختیار قانونی را دارد تا از شرط فسخ قرارداد اجاره همچون مالک استفاده نماید و با پرداخت هزینه فسخ قرارداد اجاره نامه مال مذکور را تحویل مالک دهد.
مطابق با قانون مدنی کشور
توجه داشته باشید که متن فسخ اجاره نامه نیز باید در چارچوب قانونی و حقوقی همانند خود سند اجاره نامه طراحی و نوشته شود و بدون رعایت این موضوع، فسخ و ابطال اجاره نامه دارای اعتبار قانونی نخواهد بود. بنابراین بهتر است برای پیشگیری از هرگونه مشکلی این کار را به یک فرد متخصص و حرفه ای در این زمینه مانند وکیل بسپارید.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
به عنوان یک قاعده ی کلی باید به این موضوع توجه داشته باشید که قرارداد بین مالک و مستاجر قابلیت فسخ دارد اما نمی توان هر زمان که مستاجر یا مالک دلش بخواهد و به دلایل گوناگون این قرارداد را باطل کند. فسخ قرارداد اجاره نامه تنها در مواردی که قانون حد و حدود آن را مشخص کرده است امکان پذیر است و تنها در چنین مواردی میتوان برای ابطال سند از طریق مراجع قانونی اقدام کرد.
یکی از سوالات بسیار مهمی که ممکن است اکنون برای بسیاری از افراد پیش آید آن است که آیا امکان فسخ قرارداد اجاره قبل از شروع مدت اجاره نیز وجود دارد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت بله این امکان وجود دارد اما حتما باید یکی از شرایطی که قانون برای فسخ قرارداد مشخص کرده است، وجود داشته باشد.
4 شرط فسخ توسط مستاجر
از جمله این شرایط با استناد به مفاد قانون مدنی به موارد زیر تقسیم می شود:
- با استناد به ماده 415 قانون مدنی، مشخص شود که ملک موضوع اجاره یا همان ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد.
- در مواردی که در قرارداد اجاره ذکر شده باشد که مستاجر بنا به دلایل خاصی حق ابطال قرارداد را دارد و مالک نیز این موارد را پذیرفته باشد و با یکدیگر به توافق رسیده باشند.
- در مواردی که قسمت عمده یا کل مورد اجاره تخریب شود و در معرض آسیب قرار گیرد و مستاجر نتواند از آن نفع ببرد و استفاده کند. در چنین شرایطی نباید حتی قابلیت تعمیر هم وجود داشته باشد.
- اگر مستاجر قبل از به اتمام رسیدن موعد قرارداد تصمیم بگیرد که نقل مکان کند باید از مدتی قبل به مالک اطلاع دهد تا مالک نیز فرصت یافتن مستاجر جدید داشته باشد و شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه زودتر از زمان موعد وجود داشته باشد.
فسخ قرارداد اجاره نامه توسط موجر
موجر همان مالک محسوب میشود. موجر تیز مانند مستاجر این اختیار قانونی را دارد تا برای فسخ قرارداد اجاره نامه اقدام نماید. برای مثال در موارد بسیاری دیده شده است که مالک قصد فروش خانه خود را دارد و این در حالی است که خانه مذکور دارای مستاجر می باشد و موعد اتمام قرارداد اجاره نیز هنوز نرسیده است. در چنین مواردی اگر شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره نامه توسط موجر وجود نداشته باشد، مالک باید در ابتدا رضایت مستاجر را بدست آورده و سپس خانه را به فروش رساند تا تاخیر در تحویل ملک رخ ندهد.
5 شرط ابطال توسط مالک
از مهمترین مصادیق فسخ قرارداد اجاره نامه توسط موجر، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- در مواردی که مستاجر بیشتر 7 روز پس از موعد پرداخت اجاره بها، تاخیر داشته باشد و نتواند اجاره را به طور کامل پرداخت نماید.
- در صورتی که مستاجر بدون اینکه اجازه مالک را کسب کرده باشد برای اجاره دادن ملک به یک مستاجر دیگر اقدام نماید.
- در برخی از مواقع که مستاجر ملک مربوطه را برای موارد و فعالیت های نامتعارف و نامربوط مورد استفاده قرار دهد. برای مثال ممکن است مستاجر خانه ی مسکونی اجاره کرده باشد اما از آن استفاده ی تجاری کند و آن مکان را به مرکز فعالیت های تجاری خود تبدیل کند.
- در مواردی که مستاجر به تعهداتی که در قرارداد اجاره بر عهده ی او قرار داده شده است، عمل نکند و انها را به انجام نرساند.
- گاهی ممکن است خانه و ملک مورد نظر نیاز به تعمیرات داشته باشد اما مستاجر بدون دلیل موجه از ورود صاحبخانه برای تعمیرات یا افراد تعمیرکار به خانه جلوگیری کند و با این کارش باعث ایجاد آسیب و خسارت به خانه شود.
خسارت چگونه محاسبه میشود؟
در مواردی که مالک یا مستاجر قصد فسخ قرارداد اجاره نامه را دارند باید هزینه ای را که به عنوان خسارت در هنگام عقد قرارداد در اجاره نامه ذکر شده است را بپردازند. بنابراین کسی که پس از انعقاد قرارداد، اقدام به فسخ آن می کند باید بر این موضوع آگاهی داشته باشد و ضرر و زیان مالی آن را نیز بر عهده بگیرد.
اصولا مبلغ جریمه برای مستاجر به اندازه ی اجاره بهای یک ماه او خواهد بود. در چنین مواردی بر اساس قانون و عرف کشور ما، به مشاور املاک نیز باید حق الزحمه ای بابت ابطال قرارداد اجاره نامه پرداخت شود که به آن مبلغ کمیسیون میگویند. هر کس که اقدام به فسخ قرارداد کند باید حق کمیسیون دیگری را در نیز بپردازد.