همه ی ما به خوبی میدانیم که معنای لغوی اثبات حریم املاک مربوط به ثابت کردن و تصدیق کردن محیط گرداگرد و پیرامون املاکی معین برای دفاع از حریم شخصی می باشد.اما سوالی که اکنون ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آید آن است که مسئله ی اثبات حریم ملک در علم حقوق به چه معنایی میباشد و مراحل قانونی آن چیست؟ اصلا چرا همچین موضوعاتی پیش می آید و افراد درگیر روند قانونی آن میشوند؟
در ماده ی 136 قانون مدنی که در اصطلاح به آن قانون حریم ملک نیز گفته میشود، در رابطه با تعریف حریم ملک به طور کامل توضیحاتی ارائه شده است. طبق تعریف این ماده حریم به مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن گویند که برای کمال انتفاع بهره برداری از آن برای مالک حریم ملک ضرورت دارد.
هدف از ایجاد حریم در املاک
مسلما همانطور که افراد در زندگی خصوصی خود دارای حریم مشخصی می باشند، در رابطه با املاک و مستغلات خود نیز تمایل دارند تا حریم مشخصی داشته باشند. هنگامی که افراد از لحاظ قانونی به سراغ اثبات حریم ملک میروند، در حقیقت با هدف بهره برداری کامل از املاک خود و جلوگیری از ورود اشخاص بیگانه ای که ممکن است به پیرامون ملک ضرر و خسارت وارد کنند، این موضوع را پیگیری میکنند.
به این نکته توجه داشته باشید که بهره برداری بیش از حد و طولانی مدت از محیط و پیرامون املاک مختلف باعث میشود تا مالکان نتوانند از ملک شخصی خود انتفاع داشته باشند و با اثبات حریم ملک، حق انتفاع آنان به حداکثر ممکن می رسد.
بنابراین به عنوان یک قاعده ی کلی باید به این موضوع اشاره کرد که در قانون مدنی با در نظر گرفتن مفاهیمی چون حریم ملک به حق و حقوق مالکان توجه شده است و برای دفاع از حقوق مالکان اراضی و مستغلات، امکان پیگیری قانونی برای اثبات حریم ملک در نظر گرفته شده است تا از تضرر افراد دیگر به عمد یا غیر عمد به املاک و مستغلات مالکان، جلوگیری شود.
شرایط حقوقی اثبات
در رابطه با مسئله ی اثبات حریم ملک شخصی در قانون مدنی کشور ما توضیحات بسیار زیادی آورده شده است تا موضوع به طور واضح برای تمامی اشخاص معین گردد. در قانون کشور ما صراحتا به این موضوع اشاره شده است که اگر شخصی در زمین موات، اقدام به حفر چاه کند، هیچ کس حق ندارد تا در حریم اطراف آن چاه تصرفی را ایجاد کند که باعث آسیب و ضرر به ملک شود.
اما مسئله و موضوع اثبات حریم ملک شخصی دقیقا زمانی اهمیت مابد که فردی با هدف درست یا غلط در اطراف ملک شخصی فرد دیگری اقدام به حفر چاه کند. در چنین شرایطی مالک میتواند با استناد به آن که فرد متجاوز وارد حریم ملک اوشده است و بدون اجازه و کسب رضایت او اقدام به حفر چاه و یا قنات کرده است، از طریق قانونی شکایتش را مطرح کند. در چنین مواردی پیشنهاد میشود که با کمک یک وکیل ملکی متخصص این کار را انجام دهید.
در رابطه با موضوع اثبات حریم ملک میتوان به قانون قنوات مصوب سال 1309 و توزیع عادلانه آب و آیین نامه مربوط به بستر و حریم رودخانه ها، انهار، مسیل ها، مرداب ها، برکه های طبیعی و شبکه های آبرسانی، آبیاری و زهکشی اشاره کرد. در حقیقت قانون قنوات، قانون مدنی را در رابطه با موضوع حریم املاک شخصی تکمیل کرده است و مقرراتی تنظیم شده است که حریم را در اراضی دایر و فعال را نیز به طور ضمنی پیش بینی کرده است.
تعیین مقدار و میزان حریم شخصی املاک از نظر قانون
میزان حریم شخصی و یا حریم منزل مسکونی مسئله ای میباشد که به حکم عرف منطقه ی جغرافیایی مورد نظر و موقعیت طبیعی زمین بستگی دارد. به بیانی بهتر حتی اگر شخصی برای اثبات حریم ملک خود اقدام کند، باید به این موضوع توجه داشته باشد که از لحاظ قانونی تعیین مقدار و میزان حریم ملک این فرد مسئله ای میباشد که به موقعیت جغرافیایی و عرف منطقه ی مذکور وابسته است و چیزی نیست که به صورت قطعی در تمامی نواحی یکسان باشد.
اما در رابطه با این موضوع استثنایی وجود دارد که قانونگذار آن را در ماده ی 137 و 138 قانون مدنی به طور کامل معین کرده است و در حقیقت سعی کرده است تا در این دو ماده به دلیل اهمیت حریم چاه، چشمه و قنات، و… مقدار و حریم این موارد را به طور یکسان در تمامی مناطق تعیین کند.
حریم چشمه و قنات از هر طرف در زمین رخوه (500) گز و در زمین سخت (250) گز است لیکن اگر مقادیر مذکوره در این ماده و ماده قبل برای جلوگیری از ضرر کافی نباشد به اندازه‌ای که برای دفع ضرر کافی باشد به آن افزوده می شود.
ماده 138 قانون مدنی
نکاتی مهم در رابطه با این موضوع
به طور خلاصه در رابطه با موضوع اثبات حریم ملک باید به چند نکته ی بسیار مهم و اساسی توجه داشته باشید:
- حریم یک ملک در حالت عادی در حکم ملک صاحب حریم است، مگر آنکه خلاف آن ثابت شود و حکم تصرف زمین از جانب محاکم قانونی صادر شود.
- تملک و تصرف در ملک شخصی دیگران که منافی باشد با آنچه مقصود از حریم است بدون کسب اجازه از جانب مالک اصلی به هیچ عنوان صحیح نمی باشد.
- به طور کلی هیچ کسی این اختیار قانونی را ندارد تا در حریم املاک دیگران، چشمه و یا قنات دیگری چاه یا قنات بکند اما اکر تصرفاتی که قصد انجام آن را دارد خارج از حریم املاک دیگران باشد و موجب تضرر و ایجاد خسارت به آنها نشود، جایز است.
روند رسیدگی و مراحل اقدام برای اثبات حریم ملک
برای اثبات حریم ملک و گرفتن حکم حریم ملکی از جانب دادگاه شما نیاز دارید تا یک وکیل حریم ملکی با تجربه شما را در این زمینه یاری کند. البته این سخن به معنای آن نیست که شما بدون داشتن وکیل نمی توانید برای اثبات حریم ملک خود اقدام کنید. در حقیقت منظور از کمک گرفتن از وکیل حریم ملکی برای تسریع روند دادرسی به پرونده ی شما می باشد، چرا که اینگونه وکیل‌ها با پیچ و تاب مراحل حقوقی و روند گرفتن حکم آن به خوبی آشنایی دارند.
هنگامی که شما برای اقامه ی دعوای خود به دادگاه مراجعه می کنید، سپس مراحل قانونی زیر به ترتیب انجام خواهد گرفت:
- اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه های ثبتی
- استفاده از ابزارآلاتی چون عکس های هوایی و پلاک های ثبتی
- بررسی اسناد ملکی خریداران ملک مورد نظر
شما برای انکه درخواست اثبات حریم ملک خود را به محاکم قانونی تحویل دهید، نیاز دارید تا مدارکی را به همراه داشته باشید. مسلما وجود تمامی مدارک زیر برای طی شدن مراحل قانونی و روند دادرسی ضروری است.
به طور خلاصه مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک به موارد زیر تقسیم میشود:
درخواست استعلام؛
شماره پرونده استنادی؛
تحقیقات محلی؛
اتیان سوگند؛
تصویر مصدق سند رسمی؛
تصویر مصدق رسید پرداخت وجه؛
به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینۀ دادرسی الزامی است؛
استماع شهادت شهود و مطلعین و …