تغییر کاربری زمین همواره یکی از رایج‌ترین دعاوی حقوقی بوده که افراد زیادی با آن دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند. پرونده‌های تغییرات کاربری اراضی کشاورزی از پرتکرارترین موارد این دعاوی حقوقی به‌شمار می‌روند و قوانین مختلفی برای صیانت از ارزش کاربری آن‌ها وضع شده است. در این مقاله، درباره موارد مجاز تغییر کاربری اراضی مختلف و قانون تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی صحبت خواهیم کرد.
تغییر کاربری زمین به چه معنا است؟
قبل از شرح تعریف تغییر کاربری، باید با مفهوم اصطلاح «کاربری اراضی» آشنا شوید. دولت‌ها از متولیان اصلی صیانت و حفاظت از خاک‌های یک سرزمین هستند و وظیفه دارند که کاربری آن‌ها را در راستایی تعیین کنند که کمترین آسیب به محیط‌زیست، زندگی افراد و… وارد شود؛ به همین دلیل است که قوانین مختلفی را برای جلوگیری از تغییر کاربری انواع زمین‌ها وضع کرده‌اند. مطابق با این قوانین، تغییر کاربری بدون مجوز و ناگهانی جرم تلقی می‌شود و جزای نسبتاً سنگینی برای آن تعیین شده است.
تعریف کاربری زمین عبارت است از:
هر زمینی بسته به شرایط جغرافیایی، موقعیت مکانی، امکان انتفاع و بهره‌برداری خود، دارای نوعی کاربری است.
برای مثال، زمین‌های اطراف شهر عموماً کاربری کشاورزی دارند و برای زراعت استفاده می‌شوند؛ حال اگر افراد از این زمین‌ها به‌عنوان بستر ساخت شهرک‌های مسکونی استفاده کنند، به اکوسیستم، رفاه اقتصادی و محیط‌زیست آن منطقه آسیب وارد کرده‌اند؛ بنابراین قانون‌گذاران با وضع قوانین مربوط به تغییر کاربری زمین، از بروز این مشکلات جلوگیری می‌کنند.
درواقع قوانین مربوط به تغییر کاربری به‌گونه‌ای وضع شده‌اند که مالکان هر زمین متناسب با شرایط ویژه اراضی خود، بیشترین بهره‌برداری را از آن‌ها داشته باشند. حال اگر فردی بدون توجه به قانون و عدم اخذ مجوزهای لازم از مقام‌های ذی‌صلاح نسبت به تغییر کاربری اراضی خود اقدام کند، مجرم شناخته شده و مجبور به تحمل حبس تعزیری، پرداخت جریمه نقدی یا هر دو مورد می‌شود.
موارد مجاز تغییر کاربری اراضی چه هستند؟
در همین ابتدای امر باید بگوییم که قوانین و تبصره‌های مربوط به تغییرات کاربری زمین بسیار سخت‌گیرانه وضع شده‌اند و به‌راحتی نمی‌توان مجوز این تغییرات را دریافت کرد. تنها دو مورد وجود دارد که تغییر کاربری زمین‌ها را مجاز می‌داند و برای آن‌ها مجوز صادر می‌کند. این دو مورد عبارت‌اند از:
خانه مالک و واحدهای تبدیلی و تکمیلی در اراضی کشاورزی
بنابر تبصره 1 و ماده 3 قانون حفظ کاربری باغ‌ها و اراضی زراعی کشور، مالکان باغ‌ها و اراضی کشاورزی مجاز هستند حداکثر تا 500 مترمربع از زمین خود را به ساخت ملک اختصاص بدهند. شایان ذکر است که تنها یک‌بار می‌توان این کار را انجام داد و برای مثال نمی‌توانید در بخش‌های مختلف باغ خود چند ساختمان با این متراژ بسازید.
طبق قانون نام‌برده‌شده، برای ساخت ملک‌های 500 مترمربعی (سازمان جهاد کشاورزی عموماً آن‌ها را اتاقک یا خانه نگهبان می‌نامد) مجوز صادر می‌شود. همچنین اگر در اراضی کشاورزی مدنظر واحدهایی مانند دامداری‌ها، گلخانه‌ها، استخرهای پرورش آبزیان، مرغداری و به‌طورکلی واحدهای تکمیلی و تبدیلی کشاورزی و صنایع‌دستی احداث شوند، تغییر کاربری زمین محسوب نمی‌شوند و برای ساخت آن‌ها مجوز صادر می‌گردد.
اراضی مشمول طرح هادی
قبل از توضیح این مورد، باید به شرح طرح هادی بپردازیم. به‌موجب این طرح، احداث تمامی واحدهای تکمیلی و تبدیلی کشاورزی، ازجمله گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها و استخرهای پرورش آبزیان روستاهایی که شامل طرح هادی می‌شوند، تغییر کاربری اراضی محسوب نمی‌شود.
جهاد کشاورزی در راستای بهره‌وری حداکثری از ظرفیت روستاها و بافت آن‌ها، مجوزهای تغییر کاربری را صادر می‌کند و به این کار وجاهت قانونی می‌بخشد. به‌طورکلی در این طرح سخت‌گیری کمتری برای تغییرات کاربری انجام اعمال می‌شود و می‌توان با هزینه پایین‌تر، نسبت‌به اخذ مجوز تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی یا برعکس اقدام نمود.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی
در بخش‌های قبلی مقاله ذکر کردیم که تغییر کاربری باغ‌ها و اراضی کشاورزی بسیار سخت انجام می‌شود و تنها در سه مورد زیر مستثنا هستند. این سه مورد از پرداخت عوارض و جریمه معاف بوده و برای آن‌ها مجوز صادر می‌شود:
- مالکان دارای سند باغ‌ها و اراضی کشاورزی می‌توانند تا 500 مترمربع از زمین خود را به ساخت یک ملک مسکونی اختصاص دهند. تغییر کاربری زمین در این مورد مانعی ندارد و نیازی به پرداخت جریمه و عوارض نیست؛ تنها کافی است جهت اخذ مجوز از مجموعه‌های ذی‌صلاح مانند جهاد کشاورزی، شهرداری و.. اقدام فرمایید.
- ساخت گلخانه، مرغداری، دامداری، استخرهای پرورش آبزیان و تمامی واحدهای تکمیلی صنعت کشاورزی در اراضی مربوطه قانونی بوده و تنها نیاز است که نسبت‌به اخذ مجوز اقدام فرمایید.
- طرح هادی یکی از طرح‌های مصوب‌شده جهاد کشاورزی و شهرداری‌ها بوده که در راستای صیانت از بهره‌وری اراضی کشاورزی و افزایش عملکرد آن مقرر شده است. در این قانون آمده است که اراضی مسکونی روستاها منوط به بافت مسکونی آن منطقه هستند؛ اما اراضی که تاکنون برای تغییر کاربری زمین مجوز نگرفته‌اند، می‌توانند بعد از ارائه مدارک مربوطه، این مجوز را اخذ کنند. البته گفتنی است که این استثناها منوط به روستاهایی است که در طرح هادی قرار گرفته‌اند.
سایر موارد مربوط به تغییرات کاربری این زمین‌ها غیرقانونی بوده و در صورت نادیده‌گرفتن قوانین مربوط به تغییر کاربری، جریمه‌های زیر برای فرد متخلف در نظر گرفته می‌شود:
- پرداخت عوارضی معادل 80 درصد ارزش اراضی (ارزش به‌روز زمین)
- پرداخت جزای نقدی تا 3 برابر قیمت زمین
- اگر فرد متخلف یکی از کارکنان دولت یا شهرداری باشد، باید تا 3 برابر ارزش به‌روز زمین یا باغ جریمه پرداخت کند. در صورت تکرار تخلف، این افراد به 6 ماه تا 2 سال تعلیق از خدمت محکوم می‌شوند.
به‌طورکلی می‌توان گفت قانون تغییرات کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی بیان می‌کند که هیچ فردی، حقیقی یا ارگانی حقوقی، حق تصرف و تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی را ندارد و در صورت انجام آن جریمه خواهد شد.
تنها ساخت ملک مسکونی 500 مترمربعی (تنها یک‌مرتبه)، احداث واحدهای تکمیلی صنعت کشاورزی و زمین‌های مشمول طرح هادی از این قانون مستثنا هستند. البته برای انجام این تغییرات کاربری نیز به مجوز جهاد کشاورزی و سایر مراجع ذی‌صالح نیاز دارید و باید نسبت‌به اخذ آن اقدام کنید.
تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری چگونه انجام می‌شود؟
در مناطق مسکونی و بافت شهری استان‌ها، بیشتر درخواست‌های ثبت‌شده تغییرات کاربری زمین‌ها در حیطه تبدیل کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری هستند، زیرا این تغییر کاربری ارزش ملک را تا 3 برابر افزایش می‌دهد و به همین دلیل است که بسیاری از افراد خواهان این تغییر کاربری زمین هستند. این تغییرات عموماً به دو شکل زیر انجام می‌شوند:
- اقدام به تغییر کاربری از طریق نوسازی
- اقدام به تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز
بیشتر وکلای پایه یک دادگستری به موکلان خود پیشنهاد می‌دهند که از طریق نوسازی نسبت‌به تغییر کاربری اقدام کنند. طبق این روش، باید در ابتدای فرایند ساختمان‌سازی نسبت‌به اخذ پروانه ساخت اقدام کنید. اگر بعد از گذشت مدتی ملک شما دارای شرایط لازم برای تغییر کاربری بود، باید به دفتر خدمات نوسازی منطقه مراجعه و برای دریافت کاربری و نقشه ملک جدید خود اقدام فرمایید.
در روش نوسازی لازم است که عوارض ساختمان خود را به شهرداری بپردازید و تمامی مدارک مربوط به تأیید صلاحیت تغییر کاربری ملک خود را به مراجع ذی‌صلاح ارائه دهید. مجوز تغییر کاربری زمین شما بعد از بازدید توسط شهرداری و تأیید آن صادر خواهد شد.
اخذ مجوز تغییر کاربری انواع زمین‌های کشاورزی، مسکونی با گروه وکلای مشفق
همان‌طورکه در بخش‌های قبلی مقاله نیز اشاره کردیم، عموماً مجوزهای تغییرات کاربری زمین به‌سختی صادر می‌شوند و جز سه مورد استثنای یادشده در مقاله، هیچ تغییر کاربری در حیطه موارد قانونی قرار نمی‌گیرد. لازم است که در مسیر این تغییر کاربری، با یک وکیل پایه یک دادگستری مشورت کنید تا بتوانید مجوز خود را در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با کمترین هزینه اخذ نمایید. «گروه وکلای مشفق» که به عنوان وکیل کاشان شناخته می‌شود، با تجربه چندین پرونده موفق، آماده ارائه جامع‌ترین خدمات و مشاوره‌ها در این زمینه هستند.
