شاید شما نیز تاکنون در مورد دعوی تنفیذ تقسیم نامه، چیزهای زیادی شنیده باشید اما معنای دقیق مفهوم حقوقی آن را ندانید. هنگامی که مالکین و با شرکای یک ساختمان و ملکی، تصمیم بگیرند که این ملک یا ساختمان را تقسیم کنند و توافق خود را در رابطه با این موضوع در سند عادی و یا دست نوشته ثبت کنند، در حقیقت نوعی تقسیم نامه دستی را آماده کرده اند. اکنون این سوال پیش می آید که تنفیذ تقسیم نامه چیست؟
در مواردی که از میان شرکا و مالکین، تعدادی از آنها ( هر چند نفر، حتی یک نفر) بر خلاف موافقت خود عمل کند و برای ثبت کردن تقسیم نامه به صورت قانونی اقدام نکند، سایر شرکا این اختیار قانونی را دارند تا با کمک یک وکیل خبره برای آغاز دعوی تنفیذ تقسیم نامه اقدام نمایند. الزام شرکا به تنظیم تقسیم نامه موضوع حکمی است که از جانب دادگاه صادر میگردد و هیچ یک از شرکا در چنین حالتی نمی توانند از پذیرش آن سرپیچی کنند باید در کوتاه ترین زمان ممکن آن را به مرحله ی اجرا بگذارند.
جالب است بدانید که در رابطه پرونده های مربوط به ارث و میراث نیز این موضوع صدق می کند. کسانی که پس فوت فرد متوفی جز ورثه او محسوب میشوند و از طریق فوت متوفی، مالکیت املاکی خاص به آنها انتقال می یابد، میتوانند به کمک وکیل دادخواست تقسیم یا فروش ترکه را به دادگاه و مقام قضایی ارائه دهند.
میزان اعتبار تقسیم نامه رسمی و عادی
هنگامی که مسئله ی دعوی تنفیذ تقسیم نامه به میان می آید، این سوال نیز ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آید که میزان اعتبار تقسیم نامه زمین مشاعی و یا دست نویس تا چه حد است و چرا وجود آن برای تنفیذ اموال کافی نمی باشد و حتما باید برای گرفتن سند رسمی نیز اقدام کرد؟
در پاسخ به این سوال می توان به ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک اشاره کرد. در رابطه با موضوع تقسیم نامه در قانون مدنی میتوان گفت که:
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک
شاید در نگاه اول اینطور بنظر بیاید که تقسیم نامه های دستی اعتبار چندانی ندارند اما حقیقت آن است که با استناد به اعتبار تقسیم نامه دستی میتوان به صورت رسمی به دادگاه و مراجع قضایی صالح مراجعه کرد تا این موافقت میان شرکا وجه و اعتبار قانونی پیدا کند.
بنابراین به خوبی می توان به این نکته پی برد که دعوی تنفیذ تقسیم نامه عادی جز آن دسته از مباحث قانونی میباشد که برای رسمیت بخشیدن به آن حتما باید به دفتر ثبت اشاره کرد و قبل از آن نیز دادخواست اثبات باید حتما از جانب وکیل متخصص ارائه شده باشد.
شرایط ابطال تقسیم نامه
قانون کشور ما برای جلوگیری از کلاهبرداری سودجویان و تضییع حقوق مردم، شرایط ابطال تقسیم نامه عادی را به خوبی مشخص کرده است. شرایط و راه های ابطال تقسیم نامه عادی بسیار راحتتر از ابطال اسناد رسمی تنفیذ میباشد و شرکا نیز در میان خود می توانند رد تقسیم نامه را بپذیرند و برای ابطال تقسیم نامه عادی در هر زمان اقدام نمایند. راه های ابطال و طرح دعوی تنفیذ تقسیم نامه در حالت کلی و بر اساس قانون ثبت به موارد زیر تقسیم می شود:
ابطال با تراضی شرکا
با توجه به اینکه اراضی جهت انحلال تقسیم‌نامه باید ثبت شود، می توان دلیل آن را به این مسئله ی قانونی ارتباط داد که به هرحال در هر وضعیتی، هر یک از قسمتهای ملک مفروز شده که به طور کامل تقسیم و تعدیل سهام شده اند و حتی سند مالکیت مفروز صادر شده، در نهایت با انجام و ابطال تقسیم‌نامه و صورت جلسه ی تفکیکی ملک میتوان به طور قطعی این موضوع را اعلام کرد که سند مالکیت مالکین مفروز ملک مشاع، باطل می گردد و با استناد به تراضی و توافق میان شرکا که از قبل شکل گرفته است، برای ابطال تقسیم‌نامه برای صدور مجدد سند مالکیت و تفکیک سهام، میتوانند به کمک وکیلی با تجربه اقدام کنند تا روند حقوقی پرونده آنها با سرعت بیشتری طی شود.
ابطال به جهت حکم دادگاه
شرایط ابطال تقسیم نامه عادی و رسمی به نحوی میباشد که باید هر سه شرط زیر وجود داشته باشد:
- در هنگام تفکیک سهام شرکت و انجام تقسیم کردن اراضی، مشخص شود که یکی از صاحبان ملک با استفاده از راه های مختلف سودجویی، سهمی بیشتر از سهم عادی دیگر مالکان به او رسیده است.
- در مواردی که مشخص شود در موقع تقسیم و تعدیل سهام، سهم و قسمت شخص دیگری غیر از شرکا در سهم شرکا، وارد شده باشد و به ضرر او باشد.
- در صورتی که تقسیم و افراز ملک مشاع، موجب تضییع حقوق مسلم افراد شود.
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی
در مواردی که مدارک ملک مربوطه نشان میدهد که ملکی که از طریق متوفی به وارثان رسیده است و این املاک مربوط به اموال فرد مقتول نمیباشند یا به بیانی بهتر، فرد باید در حالت عادی فوت کرده باشد و مرگ او توسط قاتل صورت نگرفته باشد و مربوط به جریان پرونده های جنایی نباشد. در این صورت کافی است تا وکیل یا خود وارثان اصلی ملک به دادگاه صالح محل وقوع تنفیذ مال مراجعه نمایند و دادخواست ابطال یا اثبات تقسیم نامه را ارائه دهند.
اصولا پس از آنکه دادخواست ابطال پذیرفته میشود، دادگاه در طی روند قانونی که دارد، حکمی را مبنی بر ابطال تنفیذ در ملک موضوع پرونده صادر می‌کنند و ماهیت تقسیم نامه اولیه از بین میرود تا به دستور اداره ثبت اسناد و املاک کشور، سند مالکیت و تفکیک ملک اولیه باطل گردد. پس از بررسی های دادگاه و تقسیم مجدد ملک میان شرکا، حکم بر تنفیذ تقسیم نامه دوم داده میشود و این حکم نیز به اداره ثبت صادر می گردد تا سند مالکیت جدید تنظیم شود. توجه داشته باشید که دعوی تنفیذ تقسیم نامه نوعی دعاوی غیر مالی به حساب می آید و احکام مربوط به آن نیز در دسته بندی احکام تاسیسی قرار میگیرد.
جمع‌بندی
در بسیاری از موارد پیش آمده است که مالکین املاک مشاع که در ابتدا اقدام به افراز یا همان تقسیم ملک میکننند تا مالکیت انها جدا شود، پس از مدتی که از افراز ملک میگذرد، متوجه این نکته میشوند که ممکن است به هر دلیلی( قصور یا تقصیر دیگر مالکین) ملک مورد نظر به درستی افراز نشده باشد و نیاز باشد تا با طرح دعوی تنفیذ تقسیم نامه مجددا برای افراز ملک از طریق قانون اقدام نمایند.
بنابراین پس از آنکه شرایط ابطال تقسیم نامه مشخص شد و دادگاه حکم بر ابطال را صادر و ان را به اداره ثبت نیز اعلام کرد،تقسیم نامه ای مجدد طرح میشود که حد و حدود مالکان نیز در آن مجددا مشخص می گردد. حتما به این موضوع توجه داشته باشید که برای آن که از جانب اداره ثبت سند جدید صادر شود، باید حتما سند قبلی از طریق حکم دادگاه باطل شده باشد تا در نهایت تنظیم تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی برای دومین بار انجام شود. در نظر داشته باشید در صورتی که با کمک یک وکیل پرونده خود را پیگیری کنید زودتر به نتیجه میرسید.
به طور خلاصه میتوان مراحل اخذ سند و تقسیم نامه مجدد را به موارد زیر تقسیم کرد:
- باید دادخواست دعوی تنفیذ تقسیم نامه توسط وکیل یا یکی از مالکین به دادگاه ارائه شود
- دستور قانونی الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی از جانب دادگاه صادر میشود
- مالکان پایانکار و صورت مجلس تفکیکی را باید اخذ نمایند
- ثبت تقسیم نامه مجدد و صدور سند تفکیکی