مشارکت در ساخت چیست؟ شاید برای شما نیز پیش آمده باشد که یکی از اطرافیانتان صاحب یک ملک قدیمی باشد و تصمیم داشته باشد که با توافق سازندگان املاک، ملک خودش را در اختیار آنان قرار دهد. در چنین مواردی اصولا پیمانکار هزینه های ساخت و ساز را بر عهده میگیرد. به چنین مشارکتی که میان فرد مالک و متخصصان املاک شکل میگیرد، مشارکت در ساخت میگویند.
حال سوال دیگری که ممکن است پیش آید آن است که قرارداد مشارکت در ساخت چیست و باید چه نکاتی در آن ذکر شود؟ در پاسخ به این سوال می توان گفت که این قرارداد، نوعی از قراردادهای حقوقی محسوب میشود که در آن مالک یک زمین یا ملک متعهد میگردد که در قبال قرار دادن زمینش در اختیار فردی دیگر به عنوان سرمایه گذار، در سود نهایی تکمیل پروژه هردو طرف قرارداد با یکدیگر شریک شوند. در قرارداد مشارکت در ساخت باید حتما نکات زیر در آن ذکر شود:
- مالک ملک باید سند رسمی و قانونی داشته باشد که نشان دهنده ی مالکیت او بر ملک مذکور باشد.
- آورده دو طرف قرارداد باید به طور کامل مشخص شود.
- باید مدت زمان کاری یا همان مدت زمان معینی که طول میکشد تا پروژه به اتمام برسد مشخص شود.
- میزان سود و زیان طرفین قرارداد باید بر اساس عرف مشارکت در ساخت مشخص گردد.
- برای جلوگیری از خطرات مشارکت در ساخت باید ضمانت اجرایی در نظر گرفته شود تا طرفین به تعهدات قانونی خود عمل کنند.
سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، متعهد میگردد که هزینه های ساختمانی پروژه و هزینه های اداری پروژه را پرداخت کند. بعلاوه طبق قانون مشارکت در ساخت، سازنده باید مبلغی را به عنوان اجاره بها به مالک بپردازد و این موضوع نیز جز یکی از تعهدات سازنده محسوب میشود که باید در قرارداد به آن اشاره شود. امروزه با پیشرفت تکنولوژی و اینترنت میتوان از روش هایی مانند محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت نیز استفاده کرد. برای این کار کافیست روی دکمه زیر کلیک کنید.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت جز مسائلی است که بر اساس عرف قرارداد و توافق میان طرفین تعیین می گردد و نمی توان گفت قانون خاص و صد درصدی در رابطه با این موضوع وجود دارد. برای تعیین مبلغ مشارکت در ساخت و جلوگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت می توان از مشاوره قرارداد مشارکت در ساخت کمک گرفت و در رابطه با تعیین مبلغ با او مشورت کرد. جهت دریافت مشاوره با گروه وکلای مشفق در تماس باشید تا وکیل متخصص ملکی شما را به طور کامل راهنمایی کند.
در تعیین مبلغ بلاعوض حتما به موارد زیر دقت داشته باشید که:
در صورتی که میزان وجه بلاعوض منفی شود، باید قدر السهم مالک یا تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت برای مالک، کمتر در نظر گرفته شود.
جالب است بدانید که اعتبار سازنده نیز میتوانند در عملیات محاسبه کردن درصد مشارکت در ساخت موثر باشد؛ چرا که افراد معتبر و سازندگان با تجربه و قابل اطمینان، اصولا مبلغ کمتری را به عنوان مبلغ بلاعوض پرداخت میکنند.
در صورتی که مالک در همان ملکی سکونت داشته باشد که قرار است در طی عملیات مشارکت در ساخت، تخریب شود، باید سازنده در همان ابتدا که قرار است ساخت و ساز آغاز شود، مبلغی را به مالک دهد تا مالک بتواند تا زمان اتمام عملیات ساخت و ساز، مسکنی را برای خود تهیه کند و در آن سکونت یابد.
به عنوان یک قاعده ی کلی در رابطه با تعیین مبلغ بلاعوض می توان گفت که مالک مقداری از ملک خود را به سازنده و سرمایه گذار اصلی می فروشد تا سازنده نیز در مقابل دریافت این مبلغ، سهم مالک را ساخته و در پایان کار تفاوت آن را به صورت نقدی پرداخت میکنند.
جزییات کمیسیون مشارکت در ساخت
از لحاظ حقوقی و قانونی معنای کلمه ی کمیسیون مشارکت در ساخت، همان نرخی است که باید از طرف منعقد کنندگان قرارداد های مشارکت ساخت و ساز به کمیسیون مربوطه پرداخت شود. کمیسیون مشارکت در ساخت جز آن دسته از مواردی است که به صورت کامل باید از جانب فرد سازنده و سرمایه گذار پرداخت شود اما از لحاظ قانونی و حقوقی یک وکیل مشارکت در ساخت میتواند این موضوع را به اثبات برساند که مبلغ کمیسیون مشارکت در ساخت جز مسائل حقوقی است که بر عهده ی طرفین قرارداد است و تنها باید پرداخت آن توسط فرد سازنده و سرمایه گذار انجام شود.
به بیانی بهتر می توان گفت که به اندازه ی میزان سودی که کمیسیون مشارکت در ساخت به طرفین معامله برسانند، باید درصد و مقداری از این سود حاصل شده به خود کمیسیون بازگردانده شود که بازگرداندن آن باید توسط سازنده انجام شود اما تهیه ی مبلغ آن مسئله‌ای است که باید به صورت توافقی میان سازنده و مالک انجام شود.
نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت توسط مالک
همانطور که در مورد مشارکت در ساخت اشاره کردیم، مالک اصلی بنا باید در مقابل عملیات سازنده و ساخت واحد مسکونی، مقداری از زمین خود را با او شریک شود و مراحل انتقال قدرالسهم سازنده را به صورت قانونی انجام دهد. انتقال قدرالسهم به نام سازنده باید با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است، انجام شود و در طی 4 مرحله توسط مالک صورت میگیرد. این مراحل به طور خلاصه به موارد زیر تقسیم می گردند:
پس از دریافت جواز
پس از پایان مرحله سفت کاری
پس از تحویل ملک قابل سکونت
پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
آشنایی با معایب مشارکت در ساخت
مسلما قرارداد مشارکت در ساخت نیز همچون دیگر قرارداد های حقوقی دارای معایبی است که باید به کمک یک متخصص حقوقی از انها اگاه شد و از خطراتی که این قرارداد ها را تهدید می کند، جلوگیری کرد. تنظیم قرارداد مشارکت در ابتدای کار دارای هزینه های بسیار زیادی است که در پایان کار تمام این هزینه ها جبران می شوند سود چند برابری نصیب هر دو طرف قرارداد خواهد شد.
بزرگترین خطر و عیبی که در انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است با ان روبرو شوید آن است که عدم آگاهی و بی اطلاعی شما از قوانین حقوقی ممکن است باعث شود تا اتفاقات ناگواری همچون کلاهبرداری مشارکت در ساخت اتفاق بیفتد و این موضوع در برخی از موارد خسارت های مالی بسیار زیاد و جبران ناپذیری را به همراه خواهند داشت.
البته در صورت بروز چنین مواردی شما میتوانید به کمک یک وکیل مشارکت در ساخت که آگاهی های کامل و تجربه های بسیار زیادی دارد برای احقاق حقوق خود از طریق شکایت مشارکت در ساخت اقدام نمایید. شکایت مشارکت در ساخت دارای مراحل قانونی و روند دادرسی است که نیاز به حضور یک متخصص حقوقی دارد و افراد ممکن است به تنهایی نتوانند این مراحل را پشت سر بگذارند از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند.
در هر صورت بهترین و راحت‌ترین روش برای جلوگیری از بروز چالش و معضلات چنین قراردادی آن است که از همان ابتدا تمام اقدامات حقوقیتان زیر نظر یک وکیل مشارکت در ساخت انجام شود تا از بروز هرگونه خطر و کلاهبرداری در جریان چنین قراردادهایی جلوگیری شود.
چند نکته مهم
- هنگامی که در مورد دریافت پایان کار ساختمان صحبت میکنیم، منظورمان اتمام نازک کاری نیست .هر گاه تاخیری که در انجام مراحل اداری بوجود آید مربوط به کوتاهی و قصور سازنده نیست و حتی ممکن است در برخی از موارد نیز این موضوع خارج از اراده ی او بوجود آید و مسلما اگر چنین شرایطی نیز بوجود آید، به مدت قرارداد مشارکت در ساخت باید اضافه شود تا شامل ضرر و زیان برای سازنده نشود.
- اگر قصد دارید تا توافقات جدیدی را در قرارداد مشارکت در ساخت درج کنید، شما باید بتوانید انها را در قالب متمم قرارداد تنظیم کنید و به داور قرارداد اطلاع دهید. در صورت مشاهده ی هرگونه قصور و تخلف از جانب سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت مالک این اختیار را دارد تا موضوع مربوطه را به داور اطلاع دهد و حتی می تواند موضوع را در قالب اظهارنامه به سازنده و داور از طریق محاکم قانونی ارسال کند.
- در رابطه با مسئله ی پارکینگ و انباری هایی که قرار است طبق قرارداد مشارکت ساخته شوند باید حتما در مفاد قرارداد ذکر شود که به نسبت قدرالسهم طرفین، این واحدها تقسیم خواهند شد. مواردی همچون انتخاب پارکینگ و انباری باید با تایید نقشه های معماری و با رعایت ضوابط طراحی پارکینگ در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شوند.
- تمامی چک هایی که در دوران انعقاد قرارداد و پس از آن صادر می شوند باید حتما در حضور یک کارشناس قرارداد یا داور و شاهد و وکیل مشارکت در ساخت امضا شوند و مورد معامله قرار گیرند. از اصل کلیه ی این چک ها باید یک کپی وجود داشته باشد و ضمیمه قرارداد اصلی شود. ناگفته نماند که این چک ها دارای جنبه ی حقوقی می باشد و به دلیل آنکه برای ساخت و ساز صادر می گردد دارای هیچگونه جنبه ی کیفری نخواهند بود.
- اگر پس از آغاز عملیات ساخت و ساز، قصد کردید که از تجمیع املاک و زمین های مجاور نیز با هدف استفاده از تراکم تشویقی پروژه خود کمک بگیرید، باید حتما با مالکان اصلی این زمین ها قرارداد معاوضه با اپارتمان یا پرداخت پول آنها را منعقد کنید و به عنوان یک متمم به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی آن را ضمیمه کنید.