حق شفعه چیست؟ به همراه نکات کاربردی

یکی از مسائل حقوقی که امروزه بسیاری از افراد با آن سروکار دارند و به یکی از مهم ترین چالش های پرونده های حقوقی تبدیل شده است، مسئله ای به نام حق شفعه میباشد. اما سوال اساسی و مهمی که اکنون ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آید، آن است که حق شفعه چیست و پیامد های قانونی آن چیست؟

در معنای لغوی، شفعه یک نوع مالکیت است. اگر بخواهیم حق شفعه به زبان ساده معنی کنیم، متوان گفت: حق شفعه وقتی پیش می اید که دو نفر، ملکی را به صورت مشارکتی با یکدیگر سهیم میشوند و یکی از این شرکا تصمیم به فروش و واگذاری حق خود در ملک مذکور می گیرد. بنابراین اگر یکی از شرکا بخواهد از طریق عقد بیع، سهم خود را در مقابل دریافت بهای آن به شریک خود انتقال دهد، شریک دارای حق شفعه میگردد.

در تعریف قانونی حق شفعه میتوان به ماده 808 قانون مدنی استناد کرد. با توجه به متن این ماده:

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

ماده 808 قانون مدنی

حق شفعه چه نوع حقی است؟

حق شفعه یکی از احکام مالی میباشد که دارای شرایط خاصی می باشد و ویژگی های منحصر به فردی دارد. به همین خاطر برای اعمال حق شفعه و جلوگیری از مشکلات مختلف حقوقی باید حتما به مسائل خاصی توجه داشته باشید. در ادامه به چند مورد از ویژگی های این موضوع حقوقی اشاره می کنیم تا با آن اشنایی پیدا کنید.

فوریت حق شفعه

فوریت این حق قانونی جز مواردی می باشد که در صورت عدم وجود آن، ممکن است اسقاط حق شفعه اتفاق بیفتد. فوریت بدان معنا میباشد که شفیع باید به محض اطلاع یافتن از تاریخ وقوع قرارداد، برای انعقاد ان اقدامات لازم را انجام دهد. در چنین مواردی فرقی ندارد که حق شفعه در سرقفلی باشد و یا آنکه حق شفعه در وقف باشد، در هر صورت در اخذ به شفعه، فوریت یکی از مباحث بسیار با اهمیت است.

انتقال حق شفعه

شفعه جز حقوقی میباشد که تنها برای خود فرد شافع میباشد و تا زمانی که شافع زنده باشد نمیتواند این حق را به فرد دیگری انتقال دهد. یکی از بارزترین مثال های این حق زمانی می باشد که افراد دارای ملک مشاعی می باشد، ملک مشاع به ملکی گفته میشود که دارای چندین مالک میباشد.

حق شفعه در ملک مشاع در صورتی ایجاد می گردد که یکی از مالکان قصد فروش سهم خود را داشته باشد، در چنین مواردی، حق تنها برای مالکان دیگر این ملک به وجود می آید. تنها در مورد حق شفعه در ارث، باید بدانید که بدون اراده ی شافع انتقال می یابد. در چنین حالتی انتقال حق شفعه به ورثه بدون اراده ی شخصی شافع یا همان فرد فوت شده میباشد.

مالی بودن

مالی بودن نیز یکی دیگر از ویژگی های اساسی موضوع مورد بحث میباشد. مالی بودن این حق به معنای آن میباشد که تا زمانی که بهای حق فرد شفیع پرداخت نشود، شافع نمیتواند مالک سهم شریک خود گردد. مهم ترین مسئله ی دیگری که وجود دارد آن میباشد که افراد نمیتوانند این حق را ببخشند و بدون پرداخت هزینه از مزایای آن استفاده کنند.

عینی بودن

عینی بودن به معنای آن میباشد که فردی که دارای این حق میباشد، میتواند به صورت مستقیم مالک سهم شریک خود گردد. بنابراین با ایجاب و قبول، این حق دارای ماهیت عینی میگردد و باید در چنین شرایطی ثبت گردد. ثبت شدن شفعه باعث میشود تا این حق دارای اعتبار قانونی گردد و قابلیت استناد داشته باشد. در نهایت اگر میان شفیع و شافع مشکل حقوقی ایجاد شود، میتوان با استناد به این مدرک قانونی برای احقاق حقوق اقدام کرد.

ارکان حق شفعه چیست؟

وقتی که ارکان شفعه مورد بررسی قرار گیرد، بسیار راحت تر و ساده تر میتوان جوانب حقوقی آن را نیز مورد بررسی قرار داد. ارکان این حق جز مواردی است که وجود آنها ضروری می باشد، بنابراین در صورت عدم وجود هر یک از این ارکان، شفعه ساقط میگردد. این ارکان در حالت کلی به موارد زیر تقسیم می گردند:

مال باید قابلیت تقسیم داشته باشد

مسلما اگر مالی قابلیت تقسیم نداشته باشد، نمیتواند دارای چند مالک نیز باشد. به همین خاطر نیز در اصطلاح حقوقی میگوییم که چنین اموالی قابلیت افراز ( تقسیم) ندارند، مانند حق شفعه در آپارتمان یا در مزایده و…

مال باید حتما جز اموال مشاع باشد

به بیانی بهتر علاوه بر انکه مال باید قابلیت افراز داشه باشد، باید حتما دارای چند مالک باشد. در صورت داشتن یک مالک، دیگر مالک دومی وجود ندارد که حق شفعه برای او ایجاد شود.

مال باید حتما در قالب بیع انتقال پیدا کند

فراموش نکنید که حق شفعه بدان معنا نمیباشد که میتوان مجانی و رایگان مالک آن شد. برای آنکه بتوان از این حق استفاده کرد، باید میان هر دو مالک قرارداد بیع منعقد گردد. این قرارداد باید بیع باشد و مالکی که قصد خرید سهم شریک خود را دارد، بهای کامل سهم شریک خود را بپردازد و در نهایت نیز میزان این بها در قرارداد ذکر شود.

تعداد شرکای مال باید 2 نفر باشد

شفعه مبحثی مباشد که معمولا میان دو مالک یک ملک مشاع بوجود می آید و نمی توان انتظار داشت که تعداد مالکانی که صاحب این حق قانونی میگردند، بیش از دو نفر باشد. در برخی از موارد ممکن است افراد به اشتباه با خود تصور کنند که شفعه جز حقوق مالی میباشد که به چندین نفر تعلق دارد اما حقیقت آن است که این حق عینی تنها به یک نفر متعلق است. بنابراین اگر تعداد شرکا سه نفر یا بیشتر باشد، حتی اگر مال قابلیت افراز را داشته باشد هم، حق شفعه از بین میرود.

آثار اجرای حق شفعه

حق شفعه نیز همانند دیگر مسائل قانونی دارای پیامدهای مختلفی میباشد که میتوان آثار آن را در جامعه مشاهده کرد. در صورتی که شفیع و شافع از همان ابتدا از آثار حقوقی اجرای شفعه آگاهی داشته باشند، از بوجود آمدن بسیاری از مشکلات و چالش های قانونی جلوگیری میگردد، پس متعاقبا از پرداخت بسیاری از هزینه های دادرسی و رسیدگی به دعاوی نیز جلوگیری میشود. آثار اجرای این حق قانونی به طور خلاصه به موارد زیر تقسیم می گردد:

• سهمی که قرار است به عنوان شفعه در اختیار دیگری قرار گیرد، باید حتما بهایش پرداخته شود. بنابراین بدون پرداخت بها هیچ گونه مالکیت جدیدی توسط شریک ملکی بوجود نخواهد آمد. شافع در این حالت نمیتواند از حق شفعه خود استفاده کند، چرا که بهای آن را نپرداخته است.
• دومین اثری که میتوان نام برد، آن میباشد که حق شفعه تنها توسط شفیع از بین میرود. یعنی تا زمانیکه شفیع اراده نکند، حق او مبنی بر شفعه باقی میماند و هیچ شخص دیگری نمیتواند این حق را از او بگیرد. البته باید به این نکته قانونی اشاره کرد که در مواردی ممکن است خود مال از بین برود که در چنین حالتی به دلیل تلف شدن اصل مال، شفعه نیز زایل میگردد، پس دیگر اصطلاحی به نام شفیع و شافع وجود ندارد زیرا دیگر مالی وجود ندارد که شرکای آن مالکیت داشته باشند.
• بر اساس مفاد 818 الی 817 قانون مدنی، مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلف که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ‌به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد. در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک میکند مشتری ضامن درک است نه بایع، لیکن اگر در مواقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
• در صورت بروز هرگونه اختلاف و مشکلی، تنها مرجعی که برای رسیدگی به این دعوا دارای اختیار قانونی میباشد، دادگاه محل وقوع دعوا است. بنابراین خواهان پرونده در قدم اول باید به دادگاهی مراجعه کند که دعوای در آن اتفاق افتاده است.در بیشتر این موارد، بهتر است یک وکیل حرفه ای و متخصص برای رسیدگی به جریان چنین پرونده هایی اقدام کند، چرا که وکلا بیشتر از هرکس دیگری از جریان دادرسی پرونده های دعاوی آگاهی دارند، میتوانند از تضییع حقوق موکل خود، جلوگیری کنند.
• شفعه نسبت به تمامی سهم شافع اعمال میگردد. همانطور که در ماده 815 قانون مدنی آمده است که حق شفعه را نمیتوان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید.
• توجه داشته باشید که بر اساس قانون کشور ما، اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل مینماید.