همان طور که از نام تقسیم نامه مشخص است، در مورد تقسیم یک مال انجام می‌شود. در صورتی که دو یا چند نفر در یک ملک یا زمین به صورت مشاعی شراکت داشته باشند، می‌توانند با توافق و تراضی همه مالکین برای ثبت رسمی تقسیم نامه اقدام کنند. برای ثبت تقسیم نامه حضور تمام مالکین در دفترخانه ضروری است. علاوه بر آن جهت ثبت تقسیم نامه رسمی لازم است که همه شرکا پیش از مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، توافق‌نامه‌ای را امضا کنند.
البته توجه داشته باشید که الزام شریک برای تقسیم مال مشاع امکان‌پذیر نیست. برای توافق‌نامه‌ای که پیش از تقسیم نامه امضا می‌شود، رضایت و توافق همه شرکا الزامی است. اما نمی‌توان هیچکدام از شرکا را برای امضای این توافق‌نامه مجبور کرد. به این‌ترتیب اگر شریکی راضی به امضای توافق‌نامه نشود، ثبت تقسیم نامه امکان‌پذیر نیست.
ثبت تقسیم نامه در چه مواردی کاربرد دارد؟
تقسیم نامه برای همه املاکی که بیش از دو مالک دارند، ثبت می‌شود. به جهت اینکه تقسیم نامه با توافق و رضایت شرکا امضا می‌شود، آن‌ها می‌توانند تمام قسمت‌های ملک مشترک را تقسیم کنند. حتی می‌توانند یک واحد را بین چندین نفر تقسیم کنند. در هر صورت باید به همه شرکا حداقل یک سهم از این ملک برسد.
تقسیم نامه و مشارکت در ساخت
تقسیم نامه برای املاکی که به موجب قرارداد مشارکت ساخت احداث می‌شوند، نیز ثبت می‌شود. به این صورت که دو طرفی با یکدیگر قرارداد مشارکت ساخت را امضا کرده‌اند، بعد از دریافت پایان کار با یکدیگر توافق‌نامه‌ای را امضا می‌کنند و در مورد واحدهای ساختمان تعیین تکلیف می‌کنند. سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد و اموال، صورت‌مجلس تفکیکی را برای ملک خود دریافت می‌کنند. بعد از آن لازم است که هر دو طرف به دفترخانه ثبت اسناد مراجعه کنند و برای ثبت تقسیم نامه اقدام کنند. زیرا ثبت تقسیم نامه برای برای اخذ سند رسمی و پیش‌فروش واحدهای این ساختمان ضروری است.
تقسیم نامه ماترک متوفی
یکی از مواردی که برای آن تقسیم نامه ثبت می‌شود، ماترک متوفی است. به این ترتیب که وراث متوفی برای اموال او تقسیم نامه را امضا می‌کنند. این کار باید با رضایت و توافق همه وراث انجام شود. ثبت تقسیم نامه این اموال در دفترخانه ثبت اسناد امکان‌پذیر است.
به عنوان مثال: فرض کنید متوفی 2 فرزند پسر و 1 فرزند دختر داشته است. متوقی مالک 15واحد تجاری در یک مجتمع تجاری بوده است. فرزندان او با یکدیگر توافق می‌کنند که هرکدام از پسرها 6 واحد تجاری و دختر 3واحد تجاری را مالک شوند. هر سه نفر آن‌ها به این تقسیم‌بندی رضایت می‌دهند و برای ثبت تقسیم نامه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. در صورتی که هر کدام از این فرزندان به این نحوه تقسیم رضایت نداشته باشد و توافق‌نامه را امضا نکند ثبت تقسیم نامه منتفی است. اما اگر هر سه نفر به این تقسیم راضی باشند، با مراجعه به دفترخانه ثبت اسناد، اقدامات لازم را برای ثبت تقسیم نامه انجام می‌دهند.
نحوه ثبت
زمانی که شرکای یک مال مشاع، قصد دارند برای تعیین سهم خود، تقسیم نامه را تنظیم کنند، لازم است که با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، صورت مجلس تفکیکی را دریافت کنند. این صورت مجلس برای ثبت رسمی تقسیم نامه الزامی است. صورت‌مجلس تفکیکی به همراه توافق‌نامه‌ای که شرکا آن را امضا کرده‌اند، به دفترخانه ثبت اسناد تحویل داده می‌شود.
برای ثبت تقسیم نامه لازم است که همه شرکایی که توافق‌نامه را امضا کرده‌اند، در دفترخانه حاضر شوند. اگر حتی یک نفر از آن‌ها حاضر نباشد، ثبت رسمی آن امکان‌پذیر نیست. همچنین لازم است که به هر شریک یک سهم از این ملک برسد. یعنی باید به همه شرکا سهم معینی از این ملک مشترک برسد و سهم هیچ شریکی نادیده گرفته نشود.
به عنوان مثال فرض کنید 5 نفر با یکدیگر یک زمین را خریداری می‌کنند. آن‌ها با مشارکت یکدیگر 20 واحد آپارتمان در این زمین احداث می‌کنند. در این مرحله مالکیت تمام واحدهای آپارتمان به صورت مشاعی است. یعنی هر 5 شریک در تمام ذرات این واحدها حق مالکیت دارند. بعد از مدتی آن‌ها با توافق یکدیگر تصمیم به ثبت تقسیم نامه می‌کنند. در این حالت آن‌ها ابتدا باید با نوشتن یک توافق‌نامه سهم هر کدام را مشخص کنند.
یعنی اگر یک شریک، هزینه ساخت اکثر واحدها را پرداخت کرده است، با توافق همه شرکا تعداد بیشتری از واحدها را مالک می‌شود. این شرکا باید در توافق‌نامه سهم این شریک را به طور دقیق بنویسند. یعنی ممکن است 8 واحد از 20 واحد را به او بدهند و چهار شریک دیگر هرکدام 3 واحد ببرند. آن‌ها با توجه به هزینه‌هایی که برای این ساختمان، پرداخت کرده‌اند با این تعداد واحد موافقت می‌کنند.
نحوه ثبت تقسیم نامه در دفترخانه ثبت اسناد و املاک
پس از اینکه شرکا توافق‌نامه را امضا کردند، به اداره ثبت اسناد مراجعه می‌کنند. آن‌ها در این اداره صورت مجلس تفکیکی را دریافت و به دفترخانه ثبت اسناد تحویل می‌دهند. همچنین لازم است که آن‌ها پایان کار را نیز به دفترخانه ثبت اسناد تحویل دهند. دفترخانه ثبت اسناد با حضور همه شرکا تقسیم نامه را ثبت می‌کند.
اگر یکی از شرکا در دفترخانه حاضر نشود، این تقسیم نامه برای آن‌ها ثبت نمی‌شود. در این شرایط شرکا می‌توانند از طریق دادگاه برای الزام شریک خود اقدام کنند. در صورتی که شریک آن‌ها در دادگاه حاضر نشود، قاضی تصمیم مناسب را برای ثبت رسمی اخذ می‌کند.
نحوه طرح دعوا علیه شریک مال مشاع
زمانی که یکی از شرکا برای ثبت رسمی تقسیم نامه در دفترخانه ثبت اسناد حاضر نشود، سایر شرکا یا وکیل آن‌ها دادخواست را به دادگاه ارائه می‌دهد. در این حالت خواهان یعنی کسی که متقاضی ثبت است، به دفترخانه خدمات قضایی مراجعه می‌کند. او برای الزام خوانده یعنی شریک غایب اقدام می‌کند. به این صورت که دادخواست خود را در دفتر خدمات الکترونیکی ثبت می‌کند.
بعد از آن زمان جلسات دادرسی به هر کدام از طرفین ابلاغ می‌شود. خواهان باید مدارک لازم جهت ثبت تقسیم نامه را به دادگاه ببرد. مدارکی مانند: توافق‌نامه‌ای که بین شرکا امضا شده است، سند مالکیت عادی، پایان کار و معرفی شهود نیز می‌تواند در این مورد مؤثر باشد. در زمان تشکیل جلسات دادرسی همه شرکا باید در دادگاه حضور داشته باشند. ممکن است شریک ممتنع در دادگاه حاضر نشود یا از رأی دادگاه سرپیچی کند یا ظرف ده روز برای ثبت تقسیم نامه در دفترخانه حاضر نشود. در این حالت قاضی یک نماینده از طرف دادگاه تعیین می‌کند تا به جای شریک غایب در دفترخانه حاضر شود و تقسیم نامه را امضاء کند.
در صورتی که شریک ممتنع در دادگاه حاضر شود، می‌تواند دلایل خود را برای امتناع از امضای تقسیم نامه بیان کند. اگر دلایل او محکمه‌پسند نباشد، قاضی او را برای امضای تقسیم نامه ملزم می‌کند. در این حالت او به همراه سایر شرکا در دفترخانه حاضر می‌شود و تقسیم نامه را امضا می‌کند. به این ترتیب این تقسیم نامه رسمی و دارای اعتبار قانونی می‌شود.
رجوع از تقسیم نامه
بعد از اینکه با توافق و تراضی شرکا تقسیم ملکی انجام شود، امکان رجوع از آن وجود ندارد. ماده 599 قانون مدنی مؤید این نکته است. در این ماده بیان شده است:
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
ماده 599 قانون مدنی
بنابراین زمانی که شریک به تقسیم یک ملک رضایت دهد، دیگر نمیتواند از این رضایت، رجوع کند.
وکیل ثبت رسمی تقسیم نامه
دعاوی ملکی و ثبتی زیادی مانند ابطال سند رسمی، ابطال سند مالکیت دولت، کمیسون ماده 12 و… وجود دارد که با توجه به نوع پرونده دشواری های متفاوتی دارد. در دعوای حقوقی تجربه، نقش مهمی در تعیین نتیجه پرونده دارد. اگر شما هم درگیر این مسائل هستید در گروه وکلای مشفق وکلای متخصص در زمینه ثبت رسمی تقسیم نامه، آماده بررسی دقیق پرونده شما هستند.
جمع بندی
- ثبت رسمی تقسیم نامه یکی از مقدمات لازم برای ثبت سند مالکیت است.
- در املاکی که دو یا چند نفر شراکت دارند با ثبت تقسیم نامه سهم هر یک مشخص می‌شود.
- در قراردادهای مشارکت ساخت هم معمولاً سازنده و مالک با توافق یکدیگر سهم خود را تعیین می‌کنند. در این نوع قراردادها معمولاً طبق توافق چند واحد به سازنده می‌رسد. تعداد واحدهایی که به این شخص تعلق می‌گیرد، با توافق سازنده و مالک است.
- اگر هر کدام از آن‌ها در دفترخانه حاضر نشود، طرف دیگر می‌تواند از طریق دادگاه حقوقی الزام او را به تنظیم تقسیم نامه تقاضا کند.
- در سال‌های اخیر شمار زیادی از تقسیم نامه‌ها مربوط به قراردادهای مشارکت ساخت هستند. به همین جهت اکثر افراد تقسیم نامه را فقط مربوط به این مورد می‌دانند. اما بهتر است بدانید که تقسیم نامه برای هر زمین یا ملکی که بیش از دو مالک دارد، ثبت می‌شود.
- همچنین این نکته را مدنظر داشته باشید که تقسیم نامه عادی اعتبار قانونی ندارد. مگر اینکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد. یعنی اگر تقسیم نامه عادی در دادگاه تنفیذ شود، شرکاء می‌توانند با حکم دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شوند و ثبت رسمی تنظیم تقسیم نامه را تقاضا کنند.
- اگر شرکای مال مشاع برای تقسیم این مال رضایت نداشته باشد، شریکی که خواهان تقسیم است، می‌تواند برای افراز مال مشاع اقدام کند. همچنین او می‌تواند سهم مال مشاع خود را با توافق سایر شرکا بفروشد.
- امکان اجبار شریک برای جدا کردن مال مشاع وجود ندارد. ولی زمانی که او توافق‌نامه را امضا کند، حق رجوع از آن را ندارد. این شریک موظف است به همراه سایر شرکا به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند. در غیر این صورت علیه او دادخواست الزام به ثبت تقسیم نامه به دادگاه تقدیم می‌شود.
- بعد از ثبت رسمی سهم هر شریک به طور دقیق مشخص می‌شود.