الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی

قرارداد اجاره یکی از پر کاربردترین قراردادهایی است که افراد جامعه با آن سر و کار دارند. اغلب نیز ممکن است درباره آن به مشکلی برخورد نکنند اما گاهی پیش می آید که اتفاقاتی مانند عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر یا درخواست تخلیه بی هنگام توسط موجر، منجر به دردسرهایی می شود که وجود یک قرارداد رسمی به سادگی از آن جلوگیری می کند.

اگرچه قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم به صورت شفاهی منعقد می شود اما با وجود اجازه قانونگذار به تنظیم این قسم توافقات، اختلافات ناشی از آنها به سختی قابل اثبات است. از این رو در این مقاله به موضوع الزام به تنظیم رسمی اجاره و دادخواست آن می پردازیم.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره در قانون

طبق ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 :

در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره ‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره ‌نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در ‌بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56

همانطور که از متن این ماده مشخص است در شرایطی موجر یا مستاجر برای تنظیم قرارداد اجاره به دادگاه مراجعه می کنند که این شرایط از قرار زیر است:

1. در صورتی که بین موجر و مستاجر قرارداد اجاره ای تنظیم نشده باشد و قرارداد به صورت شفاهی منعقد شده باشد.
2. در صورتی که قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر تنظیم شده است اما مدت قرارداد به پایان رسیده باشد.

در هر کدام از شرایط بالا  صورتی که موجر و مستاجر در مورد تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و یا شرایط اجاره با یکدیگر اختلاف داشته باشند و نتوانند در این مورد به توافقی برسند، هر کدام از آنها می تواند به دادگاه دادخواست تنظیم اجاره نامه ارائه نماید.

با ارائه این دادخواست دادگاه موضوع اختلاف را بررسی می کند و با توجه به شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها شرایط قرارداد اجاره را معین نموده و طرفین را ملزم به تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی می نماید.

عدم حضور موجر یا مستاجر

موجر و مستاجر یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، مهلت دارند تا به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد مراجعه نمایند.

در صورتی که در این مدت قرارداد اجاره تنظیم نشود، هر کدام از موجر یا مستاجر می توانند از دادگاه درخواست کنند تا فتوکپی حکم را به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم قرارداد اجاره ارسال نماید و ضمن اخطاریه برای طرفین ساعت و محل حضور برای تنظیم قرارداد رسمی اجاره را اعلام می نماید.

اما در صورت عدم حضور موجر یا مستاجر برای تنظیم اجاره نامه رسمی به ترتیب زیر رفتار می شود:

• در صورتی که موجر برای تنظیم قرارداد اجاره در دفترخانه حاضر نشود، نماینده دادگاه برای مدت یک سال قرارداد اجاره را امضا خواهد کرد.
• اگر مستاجر برای تنظیم اجاره رسمی در دفترخانه حاضر نشود، 15 روز از تاریخ اعلام شده برای حضور در دفترخانه به او مهلت داده می شود تا برای امضای قرارداد اجاره اقدام کند. در صورتی که مستاجر از حضور امتناع کند و دادگاه نیز دلایل او را برای امتناع از امضای قرارداد موجه نداند، به درخواست موجر دادگاه حکم به تخلیه عین مستاجره خواهد داد. این حکم قطعی می باشد و مستاجر نمی تواند به آن اعتراض کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی

با توجه به این که قرارداد اجاره مربوط به یک مال غیر منقول می باشد، دادگاه صالح برای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی نیز دادگاه محل وقوع ملک مورد اجاره خواهد بود. به عنوان مثال اگر ملک در تهران واقع شده باشد، دادگاه تهران صلاحیت رسیدگی به آن را دارد.

دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی

اگر شرایط گفته شده در فوق ایجاد شود هر یک از موجر یا مستاجر می توانند به مراجع قضایی دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی را تقدیم کنند. در اینجا یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی را به عنوان مثال ذکر می کنیم. همچنین در صورت تمایل به تنظیم دادخواست توسط وکیل، با ما در تماس باشید.

در قسمت نام خواهان: فردی که قصد اقامه دعوا دارد اطلاعات خود را وارد می کند.

در قسمت نام خوانده: اطلاعات فردی که قصد اقامه دعوا علیه او را دارید وارد می کنید که می تواند هر کدام از موجر یا مستاجر باشد.

خواسته: در این قسمت خواسته را درج می کنید ” الزام به تنظیم سند رسمی اجاره “

دلایل و منضمات:  در این قسمت باید دلایلی که برای اثبات ادعای خود دارید را بنویسید و ضمیمه دادخواست کنید. دلایل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می تواند اجاره نامه قدیمی، شاهدانی که اجاره نامه را امضا کرده اند و .. باشد.

شرح دادخواست: شرح دادخواست یعنی اینکه دقیقا ذکر کنید از دادگاه با استناد به دلایل خود چه می خواهید. به عنوان نمونه در شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و تعیین اجاره بها، می توان درج کرد :

” ریاست محترم دادگاه …

با سلام و ضمن عرض احترام اینجانب…. (نام و نام خانوادگی خود را وارد کنید) در تاریخ …. ضمن قرارادادی ملک خود واقع در …. به پلاک ثبتی … را به آقای … (نام مستاجر را وارد نمایید) از تاریخ …. برای مدت یک سال اجاره دادم که قرارداد مزبور در تاریخ … به اتمام رسید و با توافقات بعدی که به صورت شفاهی انجام شد بنا بر افزایش اجاره بها به میزان … گذاشته شد. ولیکن خوانده محترم دعوا از پرداخت مبلغ توافق شده امتناع نموده و طبق قرارداد منقضی شده اجاره بها را می پردازد. از این رو با استناد به حضور شهود در موقع توافق شفاهی از دادگاه محترم تقاضا دارم ضمن تعیین اجاره بها دستور الزام به تنظیم سند اجاره را نیز صادر نماید.”

اگر پرونده ای مرتبط با این موضوع دارید و نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین دارید، با ما در تماس باشید.